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以更大的气魄与胆识探索中国商业房地产商铺群拍卖销售新模式

发布日期：2004-11-22 16:40:00 来源: 大连日报

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　　以更大的气魄与胆识探索中国商业房地产商铺群拍卖销售新模式 ——访大连现代城市房地产有限公司副总郭东
　　
　　据悉，一直走在商业地产创新前列的凯旋广场即将于 10月 18日，在大连富丽华大酒店二楼多功能厅举办隆重的拍卖活动。在本次拍卖会上，凯旋广场将拿出100余套商铺进行拍卖，面积从9.92平方米到 41.05平方米不等，截止到目前，已经有数百人人前来凯旋广场售楼处咨询拍卖的具体流程及内容。有统计数据显示，凯旋广场从8月3日在滨城各大媒体上首次亮相以来，已销售商铺1800余个，超过总在售商铺的95%，最高峰时每天选购的市民达500多人，并创下单天成交61套商铺的销售纪录，该项目受追捧程度可见一般。
　　在项目大受到消费者认可的同时，其销售模式也让业界耳目一新，有业内人士认为，在商业地产竞争如此惨烈的今天，“凯旋”现象的出现的确令人深思，而此次凯旋广场商铺拍卖会的举办，更为大连地产的营销创新提供了一个新的思路。那么凯旋广场缘何有如此大的气魄与胆识探索中国商业房地产商铺群拍卖销售的新模式？为此，笔者专程采访了凯旋广场开发商大连现代城市房地产有限公司的副总郭东——
　　
　　雄踞传统商圈核心占尽天时、地利、人和为商铺拍卖打下伏笔
　　说起拍卖，郭总认为，其实拍卖是一种全新的营销手段，且透明度高、交易迅速、反应热烈，但所拍的商铺必须具备一定的条件，也就是说产品本身很重要。
　　提起产品本身，凯旋广场的地理位置绝对不可不说。它恰处于大连火车站北城市中央批发商圈的核心位置，做批发业态拥有得天独厚的天时、地利、人和。在天时方面，凯旋广场所处的站北批发商圈拥有50多年的批发历史，记载了滨城小商品批发的变迁过程，长时间的积淀使凯旋广场具有了其他地区无可比拟的投资前景和升值潜力；在地利、人和方面，凯旋广场正处于与青泥洼零售商圈的接合部，青泥洼商圈每年高达200亿元的零售商品交易量，为凯旋广场的批发业态提供了强有力补充，使得凯旋广场能从零售商圈吸引来更多的消费人群。而其周边交通的网络纵横也是它不断发展壮大的重要因素之一，凯旋广场坐拥大连城市交通的核心枢纽和城市物流中心双重优势，正面面对火车站北出口，西接已经开通的轻轨总站、长途客运站，既承接了来自青泥洼零售商圈的消费人流，又吸纳了来自火车站、长客总站、公交站和出租车乘降站的人流，形成了大连市最庞大和最稳定的消费客流。这样好的地段就确保了项目在纳客时的人潮涌动，也为此次拍卖打下了伏笔。
　　
　　超高性价比为投资者预留广阔发展空间拍卖指数飙升的关键
　　在购买商铺时，商铺的性价比无疑是投资者反复权衡的对象。但就目前而言，大连很多商业地产项目表现出强烈的房地产开发商做商业项目的痕迹，在“有钱开发商赚”的思想指引下，不会过多考虑经营业主的生存问题，缺少长期经营意识与准备。商铺究竟如何定价？其核心问题就是如何给商铺留出未来的发展空间，让投资者受益，这样商场才能持续地经营下去，也就是说只有富商才能安商。
　　在商铺如何定价这一问题上，凯旋广场的开发商显然想的更多。它从一开始就提出“实实在在给老百姓投资”的口号，超低价位让凯旋广场卓越的性价比凸现。据介绍，大部分购铺业主之所以会选择凯旋广场，很大程度上源于凯旋广场为商铺预留出了未来的发展空间，目前我市在售的商铺，每平方米价格多在3万元以上，再加上单元面积较大，常常让很多怀揣“致富梦”的投资者望而却步。而凯旋广场却把大部分商铺的价位控制在每平方米1.4万至2.5万元左右（按套内面积计算）。如果按照其它商业地产项目以商铺建筑面积为销售单位的通常做法核算，凯旋广场商铺建筑面积价格仅在每平方米7000元到13000元之间，圆了很多百姓的“致富梦”。这个价位的商铺，无论在大连的市中心，还是在大连逐渐升温的区域商圈里，也很难觅得。就连即将于10月18日举办的拍卖会上，拍卖商铺的最低拍卖起价也仅为2.27万元/平方米（套内建筑面积），绝对称得上是铺美价廉，这也是凯旋广场拍卖指数飙升的关键所在。
　　
　　所拍商铺经精心规划符合商铺发展新趋势紧跟拍卖的时代步伐
　　其实一个商业项目究竟发展如何，还是要看其开发商为这个项目付出了多少，有没有多为后期经营着想，凯旋广场的热销也是源于有一颗负责任的心。就拿即将要拍卖的商铺为例，每一个铺位都经过开发商的精心规划，所定位的“主题街”、“专营街”更是符合商铺发展的新趋势，紧跟拍卖的时代步伐，其大受投资者的追捧也是在情理之中了。
　　有专业人士预测：未来商业房地产的发展趋势必然要淡化商业分布的地域和层次，突出商业的特色和功能。这样，投资专业型的特色商铺一定会成为商业发展的一种趋势。据了解，凯旋广场地下一层中所要拍卖的商铺规划为“特色主题街”，主要业种包括：烟酒糖茶、旅游工艺品、花卉香熏、童装玩具、工艺礼品、钟表眼镜、音响器材、3C产品（数码、手机、电脑）、小家电、图书音像、饰品百货、化妆化洗用品、文体用品、皮鞋皮具、服务业等相关业种。且一层拍卖店铺全部位于16米宽的中央大街两旁，紧靠多部自动扶梯，是整个商场人流最密集、货物运输最方便的地区。采光明亮、视野开阔，是整个商场中最精华的部分；地下二层即将拍卖的商铺规划为“特色专营街”，主要业种包括服装服饰、箱包、针织品、床上用品、服务业（药房、彩扩）等，拍卖店铺同样位于中央大街两侧。这样钻石版商铺，必然具备不可估量的发展前景。
　　
　　“陪同式经营”理念与售后全程两年反租模式现所拍商铺良性发展
　　商业地产开发是由“开发—销售—经营—管理”诸多环节组成的，也是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，因此完成销售仅仅是商业地产的一小部分，后续的经营和管理才是决定一个商业地产项目是否盈利的关键。目前国内许多商业地产项目都存在一个重要问题，那就是产权出售后，无法进行统一管理、统一规划。为了避免这些弊端，凯旋广场专门提出了“陪同式经营”理念，并采取了对所售商铺实行全程售后两年返租的模式，让投资商所买得的商铺真正实现良性发展，与广大的投资者共赴财富旺路。
　　“陪同式经营”理念具体渗透了三方面内容，即信息流、物流、资金流。目前，经营批发的业户多采用定点进货，单渠道采购，凭借与进货方之间长期合作达成的信任与默契，缺乏对所批发行业整体变化的深层次了解，缺乏对采购产品不同供货渠道的价格比较，为此凯旋广场的开发商主动提出为业主提供信息流服务，为此凯旋广场将在全国主要批发网点派驻工作人员，及时收集全国各大商品集散地的价格信息和货品供应信息，为业主分享。通过强大的信息服务，最大限度降低凯旋广场业主的进货成本，提高日常批发的采购质量；在物流方面，凯旋广场将与全国大型批发城市和物流集散地物流企业建立物流联盟，为凯旋广场的业主提供高效、便捷的统一物流服务。此举将进一步提高物流的效率和准确度，减少业主投注在货物运输上的精力，降低业主的货运成本；同时为了解决投资者最为挠头的资金问题，凯旋广场将安排银行、担保公司、保险公司或其他金融机构到商场内为业主及租户提供各项金融服务，以达到互惠互利、多做多赢的效果。业主只需要交纳一定数额保证金，经担保公司担保，就可以获得由银行提供的多于保证金数倍的资金。这一方面可以解决业户流动资金不足的难题，又缓解了压货、资金占用的压力，让他们在短时间内以小博大实现经营规模的快速扩张。
　　此外，为了保证业主利益，与业主共同培育市场，凯旋广场还将在借鉴其他城市商业地产开发成功经验的基础上，对所售商铺实行全程售后两年返租，这其中也包括投资者通过竞拍所得的商铺。郭总说，虽然为此凯旋广场可能每年要多投入1000—2000万元，但是公司就是希望通过卓有成效的管理让商铺在我们的手中得到增值，进而让每一位业主享受到这种物超所值的回报。
　　

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