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天津街商业区发展面临的困难解析及对策

发布日期：2004-11-22 16:37:00 来源: 半岛晨报

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　　天津街商业区发展面临的困难解析及对策
　　（大连现代城市房地产有限公司郭东）
　　天津街商业区改造工程作为市民瞩目工程每前行一步都受到来自诸多方面的关注。作为热爱大连，关注天津街改造的地产界人士，我们真诚希望天津街改造成功并能成为大连迈向国际性城市的一面商业旗帜。同时我们也注意到天津街商业区改造过程中面临的一些问题，我们希望通过问题的表象解析透视出问题的本质，并针对这些问题提出改进对策，为天津街商业区的发展尽一份责任，为整体天津街改造工程推波助澜。
　　问题1、如何能有效解决商业房地产开发的复杂性与专业性问题。
　　商业房地产开发在大连刚刚兴起，天津街改造项目的投资商可以说是探索者。作为开拓者和实践者，在这样一种带有探索性的尝试中，作为开发商需要考虑投资费用与未来理论上非常有诱惑力巨额回报的同时，更要有效解决好商业房地产开发的复杂性与专业性问题。实际上，商业房地产项目操作的复杂性远不象做住宅那样简单。地产界曾对商业房地产与住宅类房地产的区别作过这样的比喻：“开发住宅类项目就象割麦子，割一茬是一茬；开发商业类项目象养孩子，得从出生开始不断的呵护，才能养育成才。”这个比喻形象地说明开发商业项目的复杂性与专业性。住宅类房地产项目，项目建成销售后，整个开发项目可以说是基本完成，后续只剩下物业管理问题。商业项目则不同，建商场不易，经营商场更难。商场建成、完成招商或销售只是商业房地产总体工作的40%，最困难的60%是如何将商场经营成功，不至于被激烈的商业竞争所淘汰，这才是问题关键所在。同时商业项目涉及诸多专业性问题，比如，如何处理好长期投资与短期投资关系，解决租与售的问题？如何能卖掉自己的物业？卖不掉的物业如何处理？有租、有卖的物业如何能很好融合在一起？投入巨资所开发的物业经营不起来既苦了开发商又苦了中小投资者如何办？等等商业房地产开发所应面对的复杂问题都是每一个准备做商业房地产开发商所要面对与必须解答的。在这方面，我认为进入经营期的天津街各个商业项目能从开发商业项目的复杂性与专业性出发，避免出现项目开始时轰轰烈烈，瞬间进入沉寂期。
　　问题2、如何处理好经营定位与目前城市需求之间的关系。
　　就商业房地产开发而言，开发商无论是短期投资还是长期投资，最终体现商铺价值的途径是一致的，就是商铺只有通过商业经营才会体现价值，而商业经营的第一要素就是经营定位问题。天津街改造工程经营定位问题既要考虑长远性又要考虑现实性。定位过于超前，由于得不到市场强有力支持而无法正常经营；过于考虑现实，由于硬件条件配置不具备超前性很快被淘汰。这里有个度的问题，如何找到它们之间的平衡点需各开发商根据规模与实力，作出专题研究。我们注意到“某商城”业态划分这部分规划成“亚太服饰区”、那部分规划成“欧美服饰区”等等，我个人的观点是定位不应脱离整个城市的背景与文化，否则会自食其果。原来的天津街之所以人流如潮，是因为广大市民可以到天津街购物。我认为对于天津街项目在硬件上要适度超前，解决未来问题。在经营上要接近现实，满足中档层面的需求乃至更广泛消费者的需求。否则，过于强调高档、强调洋气，脱离整个城市乃至更大范畴的市场需求，没有广大消费者做支撑，经营会面临很大风险。同时在经营定位上要考虑历史文脉，原来天津街在大连已形成特色街，并形成了许多特色的百年老店，但在新天津街上这些老店几乎无存，我们认为这是对天津街历史文脉的摒弃而不是对原有天津街的继承与发扬光大，这对已有近百年历史的古老商业街在经营上是个很大损失。如何处理好继承与发展的关系，需要所有天津街的经营者去思考，因为近100年形成的商业氛围不去利用对天津街是巨大损失。
　　问题3、如何解决大连商业物业在时间和空间上开发过于集中，天津街面临严峻经营压力问题。
　　现在大连的商业竞争异常激烈。目前大连所有的商业企业，只有少量几家微利，有的刚刚盈亏平衡。面对这样的市场环境，2002年起，大连的商业项目纷纷上马，遍地开花，表现的特点是规模大，综合性强。面对商业项目集中投放的现实，如何考虑经营问题应引起发展商更深层次的思考。现在一提到天津街，人们马上想到人流如潮，是经商的旺地。这是事实，但随着大连商业设施不断的增多，天津街商业区的价值正在受到诸多方面的冲击。看看天津街上专业商业企业如天百、国泰、新世界百货、天伦商厦经营的现状，正在积累商业经营经验、商业经营商誉及商业经营综合实力的房地产企业要面对这份激烈的竞争势态，需拿出更多的时间与资金才会在激烈的竞争中稳固的发展下去。
　　问题4、如何有效解决好发展商商誉不足的根本问题。
　　商业经营是一门非常专业的学问，需要商家长期坚持不懈的修炼才能形成经营管理水准与“商誉”。商誉的作用包含两方面：对消费者而言，是放心购物信誉的保证；对商家而言可以得到供应商有利的支持，这两点恰恰是商业经营成功的必要条件。经营管理能力不足是房地产商做商业房地产项目最大的障碍。像“大商集团”在商业取得的成就，与他们若干年形成的经营能力与强大的配货能力密不可分。我们注意到各个项目都聘请了不同层次的专业商业人士来支撑商业经营与招商工作，但我认为还远远不足以应付大连激烈的商业竞争环境。我的观点是既然发展商没有经营管理能力，就需引进专业的商业管理机构与商业品牌，而不只是几个商业精英。因为“沃尔玛”、“百盛”是商业品牌的力量而不是几个经营管理精营所能代替的，“商誉”是得到供应商有利支持与消费者广泛认同的基本因素。
　　以上从几个方面谈了对天津街商业区发展的个人观点与建议。我们真诚地希望新天津街改造及经营能取得成功，成为大连商业的精品工程。
　　

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