一、大连典型地产指数分析

　　1.典指综述

　　11月大连典型样本项目：

　　林语家话、运达·嘉洲阳光、万科·假日风景、壹品星海、康派、小平岛、乾豪·东城天下

　　典型指数上涨幅度较大

　　2006年11月大连典型地产指数为1204点，比上月上涨32点，涨幅继续上升。

　　11月延续秋季房交会的热势，大连各典型区域呈现相对供销两旺的势头，区域典型指数基本保持稳中有升势头，其中星海

湾区与西山水库区涨幅较大。

　　2.市场综述

　　1）供应量持续上升

　　随着10月20日大连秋季房展会的召开，11月持续了供应旺季的势头。

　　11月大连市内四区新增登记备案销售的楼盘为11个，截至11月31日，总计有361个楼盘18828套可售住房，可售面积为238万平方米。在6月国家调控房地产开发的“国六条”公布之后，很多开发项目按照要求重新进行了规划，导致项目推迟上市时间。经过一系列调整之后，开发商们重新上阵，而消费能力经过一段时间的积累迎来了释放期。

　　2）11月市内四区新增登记备案销售量上涨

　　受到10月秋季房展会召开的影响，随着楼市供应量的不断新增，由于登记备案销售的滞后性，11月市内四区新增登记备案的销售量有所上涨，市内四区共计成交2678套住宅，较上月增长1304套，总成交面积为24.4万平方米，环比增长87.4％。11月销售量仅次于6月31.6万平方米和3月24.44万平方米的成交量。

　　3）市内四区成交均价同比去年增长六成

　　2006年11月大连市内四区成交均价为6398元／平方米，环比上月上涨7.98％，是进入2006年以后继5、8月后又一大幅度上升，同比增长60.8％。从价格走势图上可以看到，大连市内四区成交均价于2005年基本保持稳定态势，但进入2006年以后一路上涨，涨势凶猛，5月均价升至5620元／平方米，较4月上涨12％，6－7月价格有所下滑，但进入9月后回升势头强劲，10、11月均价都创下新高。

　　二、重点区域典型住宅项目分析

　　11月我们对大连房地产热点、重点区域进行重点监控，对其房地产市场进行综合分析。

　　东港区

　　11月东港区典型指数仍与上月持平，为1078点。大连东港区域将建设成未来大连的维多利亚湾，也将成为未来大连经济最活跃的区域。伴随着东港区的改造，全新RBD（商务旅游休闲区）已具雏形。而与近在咫尺的人民路和港湾桥CBD（中央商务区）区域同谋发展，体现出商务金融业的良好前景。该区域价值指数5月涨幅最大，10－11月走势稳定。

　　区域典型样本项目：运达·嘉洲阳光

　　运达·嘉洲阳光地处大连市中山区港湾广场东行500米，总建筑面积22万平方米，规划建设成集高尚住宅、独立写字楼、大型商业于一体的高品质社区。该项目于6月成功发售，在秋季房展会内市场反映热烈，目前均价为8600元／平方米左右，预计入住时间为2007年底。项目包括9栋高层住宅，户型面积配比齐全，从一室53平方米至四室200平方米不等，有多种选择。小区景观规划2.8万平方米的空中花园，各种休闲配套设施齐全。楼间距最大达到100米，周边的交通、购物、医疗都十分方便。

　　运达·嘉洲阳光是东港改造区率先启动的大规模、高品质楼盘，无论是规划、业态、景观还是建筑品质上都完全迎合了新东港的设计理念，它不仅仅显示了项目自身的诸多优点，更代表着走向世界的大连城市新形象。

　　星海湾区

　　11月星海湾区典型指数上涨幅度较大，为1116点，较上月上涨41点，住宅均价已经达到10147元／平方米。该区域以星海广场为依托，是大连市内的高档楼盘聚集区。11月金玉星海等楼盘价位持续上升，带动了区域楼盘价格，自3月以来该区域价格指数总体上扬，其中4、11月上涨幅度较大。

　　区域典型样本项目：壹品星海

　　壹品星海位于星海广场西侧200米，与道路和广场距离适中，闹中取静，充分保证了居家的私密和安静，既可以观赏到美丽的自然景观，同时不受广场各种灯光、音乐及游客的打扰。项目为板式小高层和高层住宅，多为南北朝向，能保证良好的通风和采光效果，得房率高，符合北方人的生活和居住习惯；相对于塔楼建筑的朝向不正且得房率偏低等缺点，板式居住舒适度高。

　　壹品星海是星海湾第一大社区，因此在物业管理和社区配套设施等方面具备绝对优势。小区拥有国际标准50米海水游泳馆，是大连最高标准的社区游泳馆。

　　友谊合升地产是友谊集团的子公司，友谊集团是上市公司，具有良好的融资渠道与雄厚的资金实力，为壹品星海项目的开发建设提供了坚实的资金来源。

　　软件园区

　　11月软件园区典型地产指数为1137点，与上月持平。该园区规划包括软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园，众多世界知名企业在此设立基地，其房地产发展也遵循“专业化、规模化、国际化”的原则不断进步。该片区自5月以来一直保持着快速稳步上升的态势，发展势头良好，其中8、10月涨幅较大。

　　区域典型样本项目：康派

　　康派项目地处中国软件产业基地——大连软件园核心地段，11月均价为7500元／平方米，目前仅余几套。目前项目 A、 B、 C三栋均已顺利交房，其中 A、 C栋为标准高尚住宅， B栋为高品质的精装国际公寓，小户型销售率95％，大户型达98％。目前为现房销售的阶段，最后几套尾房价位较高。

　　西山水库区

　　11月西山水库区典型指数持续有小幅上涨，为1336点，较上月上涨42点。该区域拥有大连市区内最大的水系西山水库，以及素有“大连城市后花园”之称的西部山系，自然风景优美，随着区域交通的改善和其他配套的同步升级，房地产市场走势良好。随着10月该区域典型代表项目万科假日风景的正式开盘入市，大大提升了该区域住宅的销售价格，11月指数继续小幅攀升。

　　区域典型样本项目：万科假日风景

　　万科假日风景11月销售均价为6400元／平方米，较上月上涨了200元／平方米，目前推出的6万平方米面积已全部售罄，入住时间为2007年12月。该项目处于西山水库区域，自然环境优美，是大连宜居的最佳选择，西山水库区域的排头兵。万科的品牌效应，加上西山水库区域得天独厚的环境，创造该项目的优秀销售业绩。

　　该项目物业规模为15万平方米，共计1400余户。1月份将继续推出2期110套住宅。

　　中北部区

　　11月该片区典型指数仍与上月持平，为1016点。该区域成为连接“主城区”与“新市区”的“枢纽”，交通位置优越，区域的地段价值也不断提升。从住宅指数走势图上可以看到，5月该区域均价有了一定的提升，6月之后则一路保持平稳，目前成交均价在6000余元／平方米左右。

　　区域典型样本项目：林语家话

　　11月份，林语家话项目现房实景已经全面呈现在世人面前。简捷硬朗的建筑和跌宕起伏的岛状景观交相辉映，大气磅礴，社区内参观者不断。

　　11月份，林语家话社区的公建销售工作全面展开。因亿达地产将在促进路区域建60万平方米大社区，自身的规模优势及城市北部区域的巨大潜在商机使很多客户对林语家话公建的前景充满信心，目前大部分商业均已被认购。

　　林语家话目前仅余极少数存量住宅，参与机会已然不多。

　　小平岛

　　11月该区域典型指数与上月持平，仍为1772点。小平岛地处大连西南海岸，旅顺南路的发端处，紧邻大连市学府区、软件园区。这里三面临海、北面靠山、南向观海，原生植被覆盖率极高。该区域环境宜人，空气清新，特别适合老年人养生居住，对不吝奔波的年轻人也很有诱惑力，房地产整体开发极具潜力。5月小平岛项目首期入市的慧谷星空组团，大大提升了该板块的区域价值，而6至9月则一直保持平稳的走势，随着秋季房展会的热推，10月价格指数又有上涨，11月则保持了稳定走势。

　　区域典型样本项目：小平岛

　　11月小平岛项目慧谷星空组团销售业绩良好，目前销售率达到90％，该组团由9栋小高层住宅组成，2007年5月31日入住。

　　小平岛项目是集住宅、花园洋房、别墅、旅游、商业等为一体的复合型房地产，拥有136万平方米超大社区规模，高标准规划设计、丰富的人居生活配套、高端建筑材料配置、环保科技大量应用，使得小平岛已经成为大连西南部最主要的代表楼盘，成为引领大连住宅发展水平的典范。

　　开发区

　　11月开发区典型地产指数有所回落，为1149点，较上月下跌25点。随着区域经济的发展、就业机会的增加以及交通等基础配套的健全，大连开发区目前已成为大连新兴的高科技产业和现代化工业基地，成为大连市新的经济增长点。从该片区典型地产指数走势可以看到，价格在5月有所调整，其后均呈攀升态势，9－10月有较大的涨幅，11月则相应有所回调。

　　区域典型样本项目：乾豪·东城天下

　　乾豪·东城天下11月销售价格为3750 5200元／平方米。

　　乾豪·东城天下位于大连经济开发区内，位于通往金石滩国家级风景旅游景区的轻轨沿线，开发区生态区和产业区的结合处。寨子河畔，咫尺轻轨。项目占地约30余平方米，规划总建筑面积达50余万平方米，是以住宅为主，辅以配套商业和生活设施的综合生活小区，是由112栋带有浓烈德国风情的建筑构成的风格之城，由水岸、山景、商街、广场、异国建筑共同构筑的低密度、高尚城市住居。

　　乾豪·东城天下项目逾5000户。共分为三期开发。一期21栋，1068户，2005年11月6日开盘当天销售809套，创造了房地产业的奇迹；2006年8月20日二期开盘当天销售1186套，再次改写了行业历史。目前项目一期清盘，二期、三期（全南向装修纯小户型）均有精品房源供应。

　　乾豪物业于11月各个周末组织业主开展各种丰富多彩的综艺活动，25日东城天下6组团于11月30日如期交屋，为方便广大入主业主，东城邀请了乾豪装饰、瑞家装饰、阳光灿烂、东易日盛几家大连知名装饰装修公司，提供免费家装讲座，并赠送礼品。作为区域龙头的乾豪集团通过开辟多种合作途径，营造优质的成熟社区。

　　中心区

　　11月典型地产指数有小幅上涨，为1097点，比上月上升6点，楼盘均价为8709元／平方米。中山区是大连市的传统中心地带，拥有繁荣的商业氛围，良好的基础设施和旺盛的物流人气，商品房价格高昂。

　　周水前区

　　11月典型地产指数仍为1133点，与上月持平。该区域自2006年3月以来价格一直保持稳定，价格范围在5000元／平方米上下，进入7月后开始有较大幅度上涨，8月持续了这种上涨势头，9－11月则保持了稳定走势。该片区目前餐饮、文化、娱乐、公共服务等多种配套越发健全，吸引了更旺盛的人流与商机。

　　虎滩区

　　11月典型地产指数较上月有小幅上升，为1275点，目前楼盘均价约为8150元／平方米左右。该区域位于大连南部海滨中部，以老虎滩4A级景区为依托，房地产开发也以旅游投资型为主，因此房地产价位较高。

　　机场新区

　　11月典型地产指数有一定上涨，为1184点，较上月增加44点，目前住宅均价约4460元／平方米。机场新区约十平方公里的启动区以商务、居住、产业为三大主体，其中居住区拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区。

　　泉水区

　　11月典型地产指数保持持续上涨，为1102点，较上月上涨8点，楼盘均价为4707元／平方米。该区域位于大连的北部地区，在交通便利性上相对大连市区还有较大差距，但空气清新，环境宁静，适合中老年购房者等。随着交通和配套的不断发展，该区价格也上涨较快。

　　旅顺口区

　　11月典型地产指数有一定下降，为1174点，较上月下降16点，楼盘均价为3847元／平方米。该区域近年来楼盘价格上涨较快，随着旅顺居民的收入水平和消费水平将得到提高，区域房价发展潜力较大。

　　金州区

　　11月典型地产指数与上月持平，仍为1362点。金州区处于大连“西拓北进”规划中“北进”的枢纽和结点上，经济基础和文化、教育、体育等方面都有较好的基础，随着大连至金州轻轨201国道的开通，房地产价位也颇具升值潜力。该区域4月价格指数上涨幅度较大，其后一直保持着稳定上涨的趋势。