1.  项目介绍
长城康桥花园由郑州新长城房地产有限公司开发，位于郑州市郑汴路旁、熊耳河畔，距离二七广场不足5公里，占地97亩，总建筑面积近20万平米，有7栋多层住宅、5栋小高层住宅、3栋高层住宅、1栋高层写字楼、1栋高层公寓组成。
——前期艰苦细致的市场研究和产品设计进行了整整一年时间，其间进行了大规模市场调研工作——街头拦访、入户访谈、专家座谈、客户座谈等，有效样本达到500个。前期市场研究工作为后期的产品推广打下了坚实的基础。

2.  客户群分析
●  热爱城市、留恋城市生活，向往城市生活。此描述区别于郊区楼盘，强调城市生活。
●  自信积极、不事张扬、具有都市情结、注重健康生活、对生活品质要求比较高的有产阶级，“大隐隐于市”的“市隐者”。
●  讲求生活品位，追求优美居住环境的城市精英。此描述区别于市中心内部景观相对贫乏的小规模楼盘。
●  城市中坚阶层主要是对其地位的肯定又强调支付能力。
我们可大致描述这部分人的客观条件：年龄在25岁以上，以30—40岁为主力客户群；家庭平均月收入在5000元以上，收入来源有保证；对项目所处地段比较认可，在该地段周边工作生活者居多。
这部分人的物质需求基本上都能得到满足，在此之后，会对健康比较关注，金钱也难以买来健康的道理很容易明白。同时，更向往精神层面的享受和家庭生活的和谐，这也不完全是能够靠金钱买来的。
3.  营销策略
1)  寻求差异化：市中心双水景健康住宅
项目的每一个单独的卖点都无法构成区别于其他楼盘的USP，但把项目的卖点综合起来，将创造一个郑州市独特的项目，这就是“市中心双水景健康住宅”。
市中心突出了地段的优越性，归纳了中心东区（城市生活）概念的含义；双水景是项目一个具有优势的卖点，也是产品的一个亮点；健康住宅能够把产品自身的所有卖点和倡导的生活方式归纳在内。
2) 整合资源，寻求依靠：依托中国长城铝业公司，整合顾大师、洪昭光等外部资源。
3) 媒体联动炒地段和片区：推出中心东区的概念，以媒体炒作制造市场热点和消费者的关注度
对地段的炒作将使区域内的楼盘都得益，所以计划和区域内的楼盘联合炒作地段。如果无法联手，则主要依靠媒体力量进行炒作。
首先联手炒地段（中心东区）集聚势能，再塑造楼盘的个性形象；通过放大个性，以特色的附加值——健康生活方式，避免低层次的价格竞争。
计划由强势媒体出面组织，联系片区内的几家楼盘，在同一个大概念——中心东区下推进，以期产生聚变效用，同时节省广告支出，避免单独炒作的风险。
4)  事件营销
双金奖、中国水景名盘的奖项获取；地标性建筑——售房部的落成……所有事件都可通过媒体的炒作和活动的运作，达到提升项目品牌形象的目的。
市中心突出了地段的优越性，归纳了中心东区（城市生活）概念的含义；双水景是项目一个具有优势的卖点，也是产品的一个亮点；健康住宅能够把产品自身的所有卖点和倡导的生活方式归纳在内。
2) 整合资源，寻求依靠：依托中国长城铝业公司，整合顾大师、洪昭光等外部资源
5)活动营销
从情人节、母亲节、劳动节、儿童节、国庆到中秋节、圣诞节，每逢节日，康桥花园必有活动。
高密度的活动，将项目推向社会，使之成为一个人文场所、精神场所。
通过开展多种多样参与性极强的活动，为企业与消费者的互动创造条件，并体现项目所倡导的健康生活方式。
6)业内公关
针对行业内的同行、相关的外协单位、企业的社会关系等进行公关，与事件营销和活动营销相结合，有意识地培养“优质客户”，达到以点带面的目的。
4.广告策略
●  避实就虚：选择市场广告投放的低谷，做密集广告投放，迅速建立市场知名度，为后续宣传做足铺垫。
●  避重就轻：当对手做强势媒体投放时，我们可顺势借势，通过现场户外广告的截杀，分流对手的客户，节省广告费。
●  先下手为强：在广告旺季到来前，比如房展会前，可抢先下手预定优势媒体，抢占先机。
●  集中投放：开盘前后，广告大密度集中投放。
●  强化终端：现场的展示与导引；售楼部的展示系统（台历楼书、概念楼书、产品楼书、本子楼书；制作精美的3D动画专题片用高清晰投影仪投映，配以高保真的音效）。
●  寻求有效的信息传播通道：五面翻阅报栏、电费单、DM、短信息群呼全球通用户、网络联接（开盘前在商都信息港的《商都房产》做弹出窗口）。
●  做悬念广告：户外广告定期或不定期的更换画面，吸引客户眼球，有效传达项目信息。
5.推广战术
1) 联手炒作“中心东区”
联合区域内其他楼盘，强势媒体出面组织，利用媒体在半个月左右的时间内对“中心东区”概念进行炒作，达到使片区成为郑州市购房人群关注的热点。
2)  人居经典论坛
以媒体的名义，邀请知名专家、学者以及权威人士，表面上进行共性问题的研讨，实际上进行了一次绝佳的业内公关，使开发商由一个业内新兵迅速提高知名度，并且不动声色地宣传了项目。
3)健康风暴——长城康桥花园健康节
立足于现有业主和意向客户，策划一系列健康的、有参与性的趣味活动，重点提升业主及意向客户参与的积极性，保证现场的人气；通过前期媒体造势和引起项目目标客户——城市中坚阶层对自身健康状况的关注，形成一定的社会舆论指向，并借此机会带动起项目后续“健康节”系列活动的进行。
通过后期媒体宣传放大效果来吸引市场关注，达到重新引爆市场，奠定康桥花园“健康社区” 的市场形象，最终实现理想的销售速度。
4)健康风暴之——健康义诊
第一步，对准业主以及意向客户发放健康体检表，由知名医疗单位进行健康体检。即使一种促销手段，也是一种客户维系。
第二步，邀请省内知名专家亲临售楼部现场，对意向客户以及准业主进行健康咨询。
5)健康风暴之——子女教育讲座
邀请国内知名的家庭子女教育专家就家庭子女教育方面父母较关注的问题像如何与孩子沟通、如何培养孩子健康的心理、如何培养孩子的自信心等做专题讲座，为康桥业主核准客户提供康桥社区的居住附加值。
6)健康风暴之——健康家庭评选晚会
将健康家庭评选作为主线，把综艺节目、游戏、健康知识问答、家庭亲情互动、业主联欢等节目串起来，以参加各项活动的结果作为评选依据，评出健康家庭奖，并当场举行举行颁奖仪式，将首届康桥健康节推向高潮。
7)开盘活动强势出击
围绕开盘活动开展一系列促销活动，最大限度积聚客户群，短期内在媒体上进行广告轰炸，迅速造势。
8)房展会
房展会的作用不容小视。特别是作为一个新的开发商，更需要展示企业良好的形象，吸引业内特别是购房客户的目光。这就要求每次房展会出新、出彩。
9) 长城康桥花园度假基地启用
利用媒体对这一卖点进行强势宣传，作到郑州乃至河南绝无仅有。
10) 健康教育中心启用
再次引爆社会关注，以大手笔创造郑州又一个绝无仅有的事件，对消费者形成连续冲击。
6. 阶段性推广主题
1)中原首家城市主题健康社区
长城康桥花园占据城市中心繁华地段，虽然存在管城作为老城区的不利因素，但由于郑汴路发展前景看好，地段的增值潜力是消费者很容易接受的卖点，所以可以放心大胆地提出城市住宅的概念。
但仅仅一个“城市住宅”的概念很难有区隔性。后“SARS”时代，人们对居住的健康性空前重视。长城康桥花园根据自身产品优势，决定以此为突破口，加入“健康社区”的概念，两者结合，提出“中原首家城市主题健康社区”的概念。指人们在长城康桥花园生活，既能享受城市繁华的优越、便利，又能享受郊区住宅的宁静，从而达到健康生活的目的。
2) 城市中坚阶层第一居所
一期多层住宅之后是二期的小高层住宅。产品升级，广告语也要随之变动。
针对购房人群，旗帜鲜明地提出“城市中坚阶层”的概念，同时，考虑到购房者的时间成本、机会成本，结合项目的自身特点，加入“第一居所”的概念，有效区别于郊区和近郊楼盘，使长城康桥花园的特点深入人心。
3)让有身份的人悠然起来
3期是高层住宅，单靠产品力已难打动消费者，必须从精神层面和客户沟通，取得客户更深层次的认可。
“有身份的人”直指客户，悠然是一种态度，悠然也是一种能力，可能客户现在不“悠然”，但可以向往“悠然”。
与此配合，3期的广告设计在继承前期的基础上更尊贵、更大气，识别性更强。