本案概况：
位于天衢中路与湖滨北路交汇处西北，由浙江永康中国南龙集团规划占地165亩，规划建筑面积20万平方米。其中住宅192313平方米，绿地率36.8%，容积率2.03%，产品由小高层和多层住宅组成共37栋，目前处于施工阶段。
开发商：浙江永康中国南龙集团
景观资源：人造小溪、小湖、绿地
主要竞争对手：
※ 河畔家园：
项目简况：
位于东风东路与漳卫河交汇处西南，德百家居广场对面。占地面积7.8万㎡，规划总建筑面积13万㎡，产品规划由小高层、多层住宅，连体别墅及商务楼组成。规划小高层位于项目北部，距东风东路70米，规划户型面积为二室二厅86～101㎡和三室二厅135㎡左右。
开 发 商：山东兆光集团德州实业发展有限公司
景观资源：北向东风东路南侧55米绿化带，南向项目规划中庭绿化、基地南侧现状养鱼池构成的小海子，西侧锦绣川公园。
时间：该项目于2005年底开工建设。
价格：据该司信息小高层住宅预推均价在2500元/㎡左右。
※ 新城市花园
项目概况：
位于东方红路南沙王河西，占地320亩，建筑面积23.4万平方米，由德州开建房地产开发有限公司开发，上海同济大学规划设计研究院规划设计。社区绿化率达42%，拥有近百亩超大水景公园。是德州首家以景观为核心的住宅项目。规划由50余幢多层、3幢小高层住宅、部分联排别墅以及沿街商铺组成，户型分为平层、错层、复式等多种形式，面积从60～200平方米不等。目前已开发至三期中央三期位于中部计多层18栋，546户，小高层3栋，216户，商住楼2栋，写字楼1栋。小高层户型面积130-160㎡，即将推出销售。
售价与节奏：
该项目一期2003年7月以均价1300元/㎡左右推出，短期内大部分即销售，未进行销售控制。
2004年底二期均价1700元/㎡。2005年三期均价2000元/㎡左右。
产品定位：“一步到位的公园级生态园林社区”；
特色产品：利用三层一循环是部分方形客厅挑高至5米、3.3米。
※ 高地•世纪城：
项目简况：
位于东方红路南杏园路东，由德州高地置业开发。总占地327亩，规划总建筑面积30余万㎡，计划分三期开发，一期计多层40余栋，面积规划60～150㎡，工程进度地基开挖，部分为交通局定向，其余预计2005年8月开盘，2006年8月交房，规划有小高层、电梯洋房等高端产品，具体推出时间尚不明确，目前总平作局部调整。
推广主题：“新城市生活坐标”，该项目推广力度较大，自2004年底即已展开与推广活动，向后举办了“高地杯”篮球赛、音乐会等活动。
特色产品：270度观景洋房；
※宾海•时代乐园小区：
项目简况：
位于乐园南街中段，广川宾馆西。由德州宾海房地产开发有限公司总建筑面积5.76万㎡，在建10-5F，目前进度准现房，计划于2005年11月交付使用，面积规划88～258㎡，沿街主要为小户型，内侧均为130㎡以上大户型，目前仅剩余少量高楼层极大面积户型。项目北部规划有小高层2栋，计划于年底左右开工建设。
销售价格：
2004年多层底非沿街销售均价2548元/㎡，沿街销售均价2350元/㎡左右。2005年6月销售价格提升60元/㎡。
景观资源：北邻植物园和儿童乐园，具备一定可借助景观线。
综述
通过对以上德州高端项目市场的缜密调研和严谨分析，我认为在目前的市场背景下，客户、市场都发生较大变化，因此开发、策划、营销理念也必须得以提升才能适应市场，并且对于整个策划过程都具有指导借鉴。
市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段；
产品环境：根据市场需求和政府规划，小高层迎来广阔的发展空间，日益呈现出规模化、品牌化的特征，并逐渐为市场所接受。
客户需求的变化：
分析现在德州房产市场，客户需求已经发生了质的改变和飞跃：已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。此外他们在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
市场竞争日趋激烈：
由于种种原因，小高层将成为下一步德州房地产市场中的主流产品，但至今为止德州还没有一个非常成功的小高层项目，而几个主要的开发企业都将在下一步推出自己的小高层产品，市场竞争也日趋激烈，也必然会推动市场产品整体品质的提高。我认为下阶段德州小高层市场的竞争不但是营销推广的竞争，更是产品品质的竞争，必须使产品具有差异化的品质特征，再辅以积极而有具有针对性的营销手段，项目才能在竞争中立于不败之地。     

本案前期SWOT分析：
Oportunty（机会）
※市场供应结构存在良性空白点；
※传统高端生活区域的区域号召力；
※当前市场整体开发、营销运作水平相对不高；
※ 开发公司良好的口碑和品牌；
Threat（威胁）
※ 政府频频推出平抑房价举措，客户观望心态明显，交易趋缓；
※ 产品类型趋近政策打压范畴；
※ 高端产品价格、后期费用等固有抗性带来的风险；
Strenght(优势)
※ 基地周边生活机能完备，生活便利度高，学区优良；
※ 项目的体量利于形成规模社区感；
※ 大区域可发展性良好；
※ 地块规则平整、产品可塑性强；
※ 当前进度为差异化产品的塑造提供可能；
※ 与城市主要机能设施可及性良好；
Weakness（劣势）
※ 可借助自然景观于近期推出同类项目相比不占优势；
※ 竞争区域范围广泛，与潜在项目相比入市较晚；
※所处区域非城市规划重点发展区域，近期无重大市政改良规划；
三、客源定位：
一）客源定位：
所谓客源定位，就是依据项目自身的特征、品质、形象为载体而进行的对目标接受人群以及购买对象的界定，是策划--销售关系中的重要环节。准确而直观的客源定位，将直接有助于整体推广和销售的成功。左右项目定位的因素很多，而其中最主要的因素依然是产品定位，因为楼盘操作的成败很大程度上取决于目标客户群的界定，因此在对前期市场调研基础上，具有针对性地界定购买人群，才能达到给整体项目定位的目的，并且销售也就有的放矢。当然，客源定位并不是一个孤立静态的过程，在许多时候还应该进行必要的客源将目标客源分为多层客源和小高层客源和商业客源三大类现根据客源社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一） 多层客源：
主要构成人员：
年轻新锐阶层、政府官员、企业中层领导。
目标客户需求心理分析：
结合目标客户的年龄结构、家庭构成以及生活习惯分析，其心理动态主要有如下几类：
○向往优越的居住条件，追求较高的生活环境；
○对社区档次、配套、知名度等较为关心；
○对小区的景观和配套比较注重；
○追求生活在高端，与上层为邻的效果，不否认有一定的虚荣心理。
（二）小高层客源
项目无论从量体比例还是规划重点，都将小高层定为重中之重，因此小高层可以被称为项目的主体策划单位，基于这个意义，我在进行客源定位时也充分考虑以突出重点：
主要构成人员：
私营业主、政府工作人员、知名企业的高层人员、高级白领等处于金字塔尖的人群。
同样结合小高层目标客户的年龄结构、家庭构成以及生活习惯、置业心理分析，其心理动态主要有如下几类：
○大多为二、三次置业。对社区环境和物业较为注重。
○希望一个更为私密、高档的生活空间；对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
○有着灵活的思考和前卫追求，社会地位起点高，追求现代的上流生活。
○注重外部环境的富丽堂皇，有以居住在此为荣耀的心安理得之心态。
（三）商业用途客源：
主要分为投资型客源和经营型客源两类，主要为部分投资者和经营者。
需求心理特征分析：
○注重项目周边配套，期待商业能升值；
○把本案的住宅用户当成固定而强大的消费群；
○部分用以投资，希望能带来更多回报。
推广策略
1、推广目标：
○建立并延续“宝林”品牌形象和至尊国际花园生活区形象，迅速提升项目知名度和美誉度。
○配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划。
○通过较短时间大密度、立体式推广宣传取得轰动效应，使“南龙国际花园”项目成为德州市房地产市场的第一热点。
2、推广手段：通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广
3、推广阶段：
根据房地产项目的市场运作规则，在新项目推向市场，项目文化、消费人群购买气氛尚不浓厚的情况下，我把推广阶段划分为四个阶段:第一阶段：引导期； 第二阶段：持销期； 第三阶段：强推期；第四阶段：尾盘期
4、推进策略：
项目引导 形象树立
品牌建立 情感诉求 投资热点
品牌提升 进度拉动 强势促销 公关互动
品牌销售 惯性销售
5、广告宣传策略
多年的操盘经验让我深刻认识到：选择适当媒体，运用科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要的浪费，保证广告对消费者产生最佳的说服效果，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。本媒体推广策略根据德州市场的实际，对各销售阶段的主要推广任务与推广方式做了总体的规划。
（1）引导期：
■推广主题：领衔潮流 汇聚名流 生活上流         
演绎首席生活
■推广口号：
针对住宅：
南龙国际花园  领衔德州生活
针对商业：
财富新领地，旺铺原始股
■阶段性目标：确立“南龙国际花园”项目整体形象，加强项目知名度，并目标客户进一步了解项目情况，进而加深项目的关注程度，同时试探市场对项目的接受能力，积累客户，宣传居住新理念。
■推广方式：
1）、售楼部装修，展板、门头设计。
2）、工地围墙形象广告、横幅悬挂。天衢中路口，设立大型户外广告牌一为指引客户参观现场，二为树立项目形象，提高知名度。同时在项目周边及人流量集中地段发布大型户外广告。
3）、天衢路交叉处至项目现场路段，路两边电线杆上插道旗广告。
4）、在项目一期现场悬挂项目销售信息横幅。如外立面显现、园区景观进入实质性施工阶段等等；
5）、制作项目折页，在售楼部发放。
媒体和广告类型：不主张使用大量广告，而是采用部分启动告知性报纸、电视广告。
（2）开盘期：
■推广主题：百年经典 望族名门
■推广口号：
针对住宅：
德州高端生活的领跑者
针对商铺：
主题概念提炼：
投资处女地
一块尚未开垦的金矿
■阶段目标：全面包装，树立并巩固项目的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同；并强化项目品牌形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。而重点是对项目的二期商业与多层住宅进行销售。
■推广方式：以报纸、电视广告为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。并制作项目折页、楼书。
媒体和类型：主流报纸、电视广告  整体广告辅助软文
（3）强销期：
■推广主题：德州第一高度上的首席生活
■推广口号：根据前期推广效果日后灵活确定
■阶段目标：此阶段以提高销售数量为目标，通过前两阶段的销售反馈总结经验，做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第一阶段所建立的声誉逐步达到销售目标，该阶段则以主要销售单位小高层和商业为主。
■推广方式：以报纸广告为主，以形象广告、证言方式、卖点广告、催促式广告形成投放促销广告，同时配合短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。
媒体：报纸广告   电台  系列卖点推广
（4）尾盘期：
■推广主题：品生活高度 辉镏金岁月/坐收流金财富
■推广口号：南龙国际花园 百年传承/精明一次，富贵三生。
■阶段目标：经过前期市场销售，总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，对前期观望客户和新客户，采取各种优惠政策，迫使其尽快落定成交。针对特殊客户的需求，调整销售策略，消化潜在客户。
■推广方式：利用报纸做一些感性诉求，同时利用工程形象进度的收尾阶段，增强置业者的购房信心，消化存量。此阶段主要利用细节卖点做宣传，销售手法上应该采取灵活的方式，注意收集客户反映的情况为后期价格制定出准确的判断。利用业主网络关系和少量的市场DM宣传，吸引周边的朋友注意，力求将所有单位售清。
媒体和类型：媒体的发布将趋于平稳  软硬广告结合
6、品牌策略：
产品品牌化可以增加产品的价值，所以它是产品战略的一个实质性问题。房地产产品与其它产品相比有极其特殊的一面，那就是绝对不可能有同质化的产品，每一个产品都是独立的、单一的、特殊的，每一个房地产产品都应该有一个独立的品牌。但都不可避免地要给每一个项目安上一个特有的代号，以便和其它项目区别开来。
无论从“南龙国际花园”所面临的市场环境，还是项目本身推广所需，我们必须实行品牌战略，对品牌进行塑造延续。品牌塑造的过程是不断向品牌注入内涵和文化，是一个不断强化的过程，品牌塑造的目标是使品牌深深扎根于消费者心中，并能形成条件反射，当向消费者提及品牌时，他的第一反应是什么，评价如何，并将进行怎样的联想，在市场上拥有良好的声誉和形象，拥有一批固定的品牌忠诚者及偏好者。
，我建议“南龙国际花园”项目的营销推广应循着“产品——形象——市场——口碑”的总体推广销售思想。
◎做好产品，以品质赢得市场
“南龙国际花园”项目作为德州首个纯粹的欧美顶尖项目，由于众所周知的原因，消费者对项目认识在一定程度上还存在不足，接受应该有一个循序渐进的过程，故其购买决策也相当谨慎小心。此时，惟有埋头做好产品，真正按照规划和设计的要求将其付诸实施，让消费者眼见为实，逐步增强其对项目的信心。即强化项目的产品力。
◎形象包装，以品牌赢得市场
在项目运作之初，就应明确树立“品牌”观念，品牌是渗透市场的一把利剑，可创造出超额利润，在广告投放和客户接待过程中，尤应注意对品牌的塑造和维护，把“南龙国际花园”打造成一块沉甸甸的金字招牌，不尽财源自会滚滚而来。
◎塌实做好营销工作，强化项目销售力
其后即开始着手市场动员和强力推广，组建强大的专业化的营销中心，以密集的空前规模的广告唤醒市场，以专业化的推销吸引消费者，吸纳客户，储备客户，牢牢掌握市场的主动权，即强化项目的销售力。
◎形成品牌，以客户带客户
当项目推进到一定阶段，客户积累达到相当数量后，即应对项目进行脱胎换骨的形象提升。因为在此时，客户之间的口碑传播已成为一种重要的传播通路，好的形象至关重要，可借良好形象开辟一条“客户带客户”的第二营销渠道，品牌塑造与形象提升也即强化项目的形象力。
产品、市场、品牌、形象并不是一个个的孤立体，而是相辅相成，同气连枝的，四者相互依存、相互作用，共同推进，不断将销售引向深入。当然品牌塑造是一个长期的过程，我们在项目的决策、规划、建设、营销及后期的管理上，都有意识地塑造品牌的形象。
SP推广部分
“南龙国际花园”德州首座欧美风格精品楼盘，其高起点的定位，必须有一个与之相匹配的广告口号，针对南龙国际花园顶级豪宅的定位和德州首座欧美风格建筑两点，我们建议利用功能差异化提炼有内涵的概念，统一对所提炼概念进行主题广告诉求。
一）SP推广概念：
“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”
居住与世界同步
欧美风格精品住宅登陆德州，标志着德州市民居住生活、居住品质、居住标准达到与世界同步的标准，满足目标消费群突出生活品质、突出尊贵身份象征的心理要求。
“南龙国际花园，您国际的家”
从正面，居住在“南龙国际花园”就等同于居住在高度发达的国际之家，标志了“南龙国际花园”高档品质和标准，充分体现“南龙国际花园”的尊贵身份象征的概念。
从反面，“国际的家”居住着高贵的国际蓝爵，“南龙国际花园”主人具有“国际蓝爵”高贵身份，达到目标消费群渴望突出尊贵心理诉求之目的。从消费心理上诉求“南龙国际花园”即为高档住宅概念诠释。
二）SP推广广告表现：
广告总精神：“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”
广告总精神是对楼盘的所有卖点进行提炼揉成精髓，整个楼盘都以此为精神支柱进行推广的统一宣传用语。广告总精神的推出进一步拉升本案楼盘形象，为后期销售奠定基础。
引导期中期开始，对电视、交通广播电台不间断一年的形象广告，以统一的诉求点“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”进行全方位宣传，以期达到人人知道“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”，人人理解“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”内涵，让“南龙国际花园”尊贵身份象征的形象在德州脱颖而出。
标题一：“居住与世界同步
南龙国际花园，您国际的家！”————主题篇
标题二：“居住与世界同步
南龙国际花园，您尊贵温馨的家！您身份象征的家！！”————身份象征篇
标题三：“居住与世界同步
德州首座欧美风格高档精品住宅在这里诞生……”————欧美风格篇
标题四：“在南龙国际花园
追求顶级高档品质的德州人不用再寻觅……”————产品篇（什么是顶级住宅？）
标题五：“在南龙国际花园
没有家务的劳碌，只有品质的享受！”————物业篇
标题六：“在南龙国际花园
拒绝平庸，拒绝商用公寓！”——档次篇（仅为顶级成功人士量身定做顶级豪宅）
标题七：“在南龙国际花园
单月销售×××套，创造德州地产销售神话——销售额篇”（以新闻消息形式进行广告版面设计）
三）SP推广策略：
根据南龙国际花园项目的开工、开盘同时进行的规划，所有知名度建立，形象树立均应提前在引导期进行。根据本案项目定位，SP推广上必须按照循序渐进的法则，以“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”为主题系列广告，通过各种具有国际风格SP推广活动，配合销售周期以四个阶段进行推广：引导期、开盘期、热销期、持续销售期
（一）引导期
推广思路：
本案作为顶级精品住宅，其品牌的建立尤为重要，这关系到今后销售的成败，在引导期，将以整体形象诉求为主，培养“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”的概念，树立消费者对“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”的良好形象，增加“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”在德州的知名度，为将来开盘、销售打下坚实的基础，起到引导、铺垫的作用。
在引导期，宣传方面应采取以平面宣传及大型公益宣传为主，这会对本案整体形象和知名度起到良好的推动作用。下面我们将以活动为突破口，由浅入深，将“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”的概念逐步深入，达到为开盘、销售起到引导作用。
活动安排：
1、“南龙国际花园”国际名画展
活动目的：
突出国际气氛，烘托国际风格，一是让目标消费群认识国际，了解国际，二是可适当用欧美风格建筑作为书画展内容，让目标消费群初步了解欧美风格建筑。
活动时间：在引导期前期推出
活动地点：德州最大会展中心或某大酒店会议房间
活动人员：政府机关领导，大、中、小型企业单位领导，大、中、小私营企业主、南龙国际花园领导及相关人员；
活动内容：
本活动以特别邀请形式邀请参与本活动贵宾，并制作高档邀请函，活动举办前两周进行书画展的媒体宣传，选择媒体时，应邀请各大媒体人员，以扩大媒体宣传，争取名画展期间，引起各大媒体争相报道的局面，扩大南龙国际花园国际风格在德州高层消费者及德州房地产业内人士中的影响。
2、国际极品名酒品酒会
活动目的：对本项目价格、形象等项目细节做最后修正。
活动对象：政府机关领导，企事业领导；
活动地点：德州某大酒店会议房间
活动时间：在引导期中期推出
活动内容：
本活动以高档品酒会邀请函邀请政府机关领导，企事业领导等目标客户及媒体人员参与国际极品名酒品酒；活动举办前的媒体宣传以邀请媒体人员参会为契机，扩大媒体面宣传，达到各大媒体争相报道的局面，扩大南龙国际花园在德州的影响。
广告策略：
引导期的广告表现，应配合公益宣传活动进行引导性诉求，以达到“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”概念知名度的目的。
广告媒体的选择：
在引导期，广告媒体的选择应具循序渐进性及针对性，根据“南龙国际花园” 开工即开盘的规划，引导期媒体投放计划如下：
“南龙国际花园”杯国际名画展前，画展活动推出前后，以报纸（软文），电视（软广告）及户外媒体结合体投放德州地产市场。
“南龙国际花园”国际名画展后，即引导期中期，以广告表现主题篇在“南龙国际花园”基地主要交通要道豪华公交车强势推出公交车车体广告，以广告表现主题篇在“南龙国际花园”基地主要交通要道强势推出灯杆刀旗，增加购房者的导向性，提高“南龙国际花园”的曝光率，提升“南龙国际花园”的知名度。
（二）开盘期
营销思路：
在引导期对“南龙国际花园”建立了足够的市场知名度后，开盘期将以强劲的广告攻势，塑造“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”品牌概念形象，传播“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”品牌内在含义，达到聚集足够消费者注意力，为热销期做好铺垫的目的。
开盘前：
1）对售楼部进行豪华装修，展板等销售道具准备齐全。
2）以广告表现主题篇、身份象征篇、欧美风格篇、产品篇、物业篇、档次篇设立大型系列工地围墙形象广告、大型户外广告牌。
3）制作“南龙国际花园”高档宣传册、宣传页，在售楼部发放。
4）以广告表现主题的全部系列于电视、报纸、广播、网络、DM单广告、报夹广告等大众传媒等同时全面启动，以期达到 “南龙国际花园”的传播面，促进销售效果。
开盘时：
开盘仪式：
邀请政府重要领导举行隆重开盘剪彩仪式，提升本项目在德州房产界尊贵形象，向高端消费群体塑造“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”的品牌概念、传播“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”的品牌内涵，并由开发公司领导进行概括，吸引德州主要媒体对本次活动跟踪报导，并对本案做出事件性的宣传。
开盘后：
国际五日游”大型国际建筑观光游！
活动目的：轰动德州地产市场，塑造“南龙国际花园”实力尊贵形象，增加国际风格精品住宅的美誉度。
活动内容：凡开盘当天前二十名购房者（只限小高层购房客户），除规定其它优惠外，将获得免费“国际五日游”大型国际建筑观光游活动。
（三）热销期
营销思路：
热销期应在开盘造势的基础上，坚持广告宣传，对“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”概念进行强烈诉求，同时强化“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”内涵，突出品牌优势，提升品牌价值。
活动安排：
“南龙国际花园”国际高雅大型音乐演奏会
活动目的：强化国际氛围，提升项目品质，引导媒体宣传
活动方式：有偿演出（售票）  
活动时间：热销期开始阶段
活动地点：德州最豪华市内演出场地
演出目标：政府机关领导，企事业单位领导，个体老板，“南龙国际花园”领导及相关人员；
认购“南龙国际花园”的业主，演出单位为每业主免费提供贵宾票两张（价值1500元/张）；
邀请政府高官、企事业高层领导观看，并每人赠送免费贵宾票两张（价值1500元/张）；
自由购票者；
门票分类：门票为分为四类，贵宾票，甲等票，乙等票，丙等票；票价分别为：
贵宾票：1500元/张
甲等票：600元/张
乙等票：300元/张
丙等票：100元/张
注：原则上，贵宾票不对外出售；赠票根据具体情况限定数量；
活动内容：由政府高官致词欢迎国际演奏团来访；演出内容由演奏团决定；
广告策略：
热销期的广告表现应始终配合开盘期塑造的“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”品牌形象进行强化，同时更强有力传达“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”内涵。
广告媒体选择：
与开盘期多样化、广覆盖面的媒体选择标准不同，热销期的媒体选择应趋向集中，以报纸、电视、广播为承载热销期广告诉求信息的媒体。
户外广告：市内多处显眼位置以广告表现主题销售额篇设立大型系列户外广告牌。
（四）持续销售期
营销思路：
持续销售期，广告投入会逐渐减少，这一时期将对“南龙国际花园”品牌内涵“居住与世界同步，南龙国际花园，您国际的家！”进行延伸诉求。
活动安排：
1、会所揭幕式
活动目的：营造“南龙国际花园”会所尊贵环境，营造“南龙国际花园”尊贵地位；
活动对象：“南龙国际花园”所有业主；
活动地点：“南龙国际花园”会所；
活动时间：根据工程时间另定
活动内容：
“南龙国际花园”业主在会所揭幕当天凭有关证明，均可成为会所钻石级会员，内容包括：
A、会员金卡一张，凭金卡可终生为会所钻石级会员；
B、终生免费享有会所储酒柜（一台）使用权；
C、国际名酒一瓶（仅限会所内消费，可存放个人储酒柜内）
2、“走遍国际” 系列专题旅游节目。
活动目的：
持续销售期继续提升国际氛围，通过广泛提升国际在消费者心目的形象，达到让入住业主真实感觉到“南龙国际花园”的特色“居住与世界同步”的高贵性，通过业主这种亲身体验带动进一步销售。提升品牌内涵价值。
活动时间：持续销售期中期推出
活动地点：德州有影响电视台
活动内容：
凡在观看本期“走遍国际”系列专题旅游节目的观众，通过将节目中问题答案用手机发短信至×××你就将有机会赢取由“南龙国际花园”友情提供的彩屏手机一部，并有可能参与电视台下期举办的“走遍国际”系列专题节目。
活动频次:每周开播一期，共十二期。
注意事项：问题内容必须与国际建筑及高贵爵士有关。
广告策略：持续销售期的广告投入会逐渐减少，侧重对品牌内涵进行延伸诉求，突出本案的高品位。
媒体选择：报纸、电视、广播；
注：以上详细活动方案，本公司将根据项目进程与实际需要，在日后详细提供。
系列广告建议：
系列广告就是指将项目所有卖点提炼，然后在不同的销售时期进行针对性的深化和扩充，整体上形成一脉相传的广告体系，使每一个优势卖点都突出，进而从不同层面折射提升项目整体形象：
系列广告框架：
建筑风格系列：以建筑风格为主
国际经典 空运东方
百年欧韵：匠心独运 菁华社区
刻画繁华都会生活版图
艺术大师的神来之笔，总在肆意挥洒之间点画出惊世之作。南龙国际花园亮相德州，绝对是开发商与设计大师的大手笔，纯粹欧美风情住宅，每一笔都在刻画着震撼。一个繁华的现代都会社会，即将从这里蔓延开来，“南龙国际花园”即将成为现代、时尚与名贵的代名词，为德州树立起新时代商住社区新形象。
名宅风范：国际贵族花园式名宅演绎浪漫情怀
南龙国际花园国际花园式住宅在德州市中心的出现可谓是石破天惊！具体景观，尽可能让每一位住户都能享受到一方艺术天地。商业街是喧闹的，住宅区是静谧的，一种动静分离的氛围，于动静之间，将西方社会的种种浪漫情怀尽情释演。
尊贵生活系列：
领略国际贵族生活质感
自古希腊文明开始，国际人文风情就带有热情与浪漫，尤其到现代更是愈演愈烈。国际人崇尚贵族生活，崇尚绅士风度。国际人的生活休闲而自由，充满激情和享受。无论是雕塑，还是艺术，音乐，文学，甚至是现代人的日常生活，不管从哪一处着手，你都可以充分了解国际人文气质，感觉一种迎面扑来洋溢着自我个性解放的气息。
曼妙的国际贵族式居家生活
追寻国际贵族式生活，将不再是现代人的梦想，今天，南龙国际花园开始上演贵族居家生活。贵族阶层的生活是富丽堂皇的，是罗曼蒂克的。他们的豪邸少不了花团锦簇，少不了激情的派对，浪漫的酒会，他们宜动宜静，刚才还在轻歌曼舞，杯斛交错，转忽又漫步在藤萝小径上。
区位配套系列篇：
外部：
名宅的聚集和名流的聚居记载着一座城市、一个时代和一个区域的荣光，只有最无可挑剔的地段和氛围中，才有豪宅区的萌芽。东方红路是德州知名重要的交通主干道，交通便利。交通动线发达，周围配套设施完善，医院、银行、学校、市场遍布其中，便捷生活唾手可得。近距离岔河风景区和公园；名校云集，九中、实验小学等学校林立，让您的孩子领先在起跑线上；商圈配套成熟——多个购物城等大型商业城比邻而居，商业气息浓郁，生活便利。
内部：VIP小区
豪华会所展示现代绅士、淑女风采
绅士的风度，淑女的优雅，每每在华灯初上之时，就开始在南龙国际花园豪华的会所里出现。烛光、红酒、悠缓的音乐、衣香鬓影在摇曳中烘托着高雅与浪漫，在商界打拼了一整天的紧张节奏此刻舒缓下来，开始品味另外一种生活，带着优雅高贵，旋转在灯光飘摇的舞池里。这里的生活从此如日中天。
室外休闲配套设施
南龙国际花园拥有舒适的休闲空间，在这里或徜徉于幽静清雅的道路散步道；或足迈空中楼阁，一望漳卫风光，俯览市区繁华景象；或去步行街休闲购物，其实就算看一看那琳琅满目的商品，也是一种享受；或在酒吧小酌一杯，或于咖啡馆要一杯煮好的咖啡，就那么静静地品着。
健康运动配套设施
现代人越来越关注健康，看街头巷尾晨练的人与日俱增；南龙国际花园为了让业主拥有更健康的生活，在社区设置了相应的健康运动配套设施。健身房，韵律教室，台球、乒乓球，益智游戏室，棋牌活动室、儿童多功能健身架等，以生活为主轴，增进体智的健康发展。
景观系列篇：
艺术景观，感性品位人文豪宅
通过对材料原始特性的运用创造出了极端简化的建筑形式与景观达到和谐的共存。 建筑设计的环境应该像建筑一样被使用，并使其更具艺术和精神的价值。
以一种尊贵的气派，温文尔雅的姿态呈现；“南龙国际花园”迷人的系列小品和景观，将国际皇家园林雍容华贵的气质尽展无遗。围绕其四周的流水喷泉壮丽宏伟，往外延伸便是经过修剪的成片灌木，利用观赏植物的色彩组合成一幅幅古典图案，处处充满闲情逸趣，驻留于此，足可终身体验现代艺术质感的贵族生活。
门前或内部的众多雕塑静穆，绿意连绵，如一组组绿色的旋律流曳，秀丽，明快；没有沧海桑田的厚重但是每一个细节都透露和传达着尊贵，如首首玲珑的小诗，随意、自如。在一个诗情洋溢的初秋午后，在南龙国际花园平方米的欧美庭院中，品味、鉴赏。
物业管理系列：
修剪整齐的花木好似迎宾的乐队，悠扬的背景音乐舒缓您一天的疲惫，南龙国际花园为您全程导入一流物业管理体系，以最专业化的管理、最贴心的人性化管理服务全新呵护您的生活。
智能化系列：
家居智能网络系统
南龙国际花园家居智能网络系统具有可视对讲、家居安防、家电控制、物业信息接受等等功能，小区安装楼宇可视对讲门禁系统，配备黑白可视对讲机、电磁门锁及紧急求救按钮。社区还配备紧急广播与背景音乐系统。“南龙国际花园”引进最新的社区智能化系统，以国内领先的智能系统对社区进行安全管理。社区安防一体化系统和综合网络信息管理系统为您的高尚生活提供绝对年的保障。
商   业：
抢占港城核心地段 掌控未来财富中心
聚焦城市中心璀璨之萃
焦点所在，总聚拢无数目光，华彩簇拥之地，总令人趋之若鹜！南龙国际花园落座德州商业最繁华的心脏地带，无与伦比地生活便利尽在其中，囊括都会璀璨之萃，繁华色彩交萦互染，惹人顿生艳羡！
黄金地段 地处旺角 升值无限
人气鼎沸——坐落城区中心位置，拥有最繁荣的商业环境，每年有1800万的人流量，是德州市人潮最多的区域。南龙国际花园社区独具特色，预计设区居民人数不低于2000人，建成后将拥有更稳定的社区客源。
国际花园，时尚四溢
“南龙国际花园”商场集购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体，有着难以抗拒的繁华与人潮鼎沸。一种纯粹国际全新休闲购物模式，让时间在浪漫和休闲中度过。成熟的商圈和熙熙攘攘的人气，绝无仅有的欧陆经典购物环境，闲适、浪漫、安详而又时尚。
充斥着异域风情的“南龙国际花园”购物广场
从最精巧的饰品到驰名世界的时装，从品牌店到旗舰店，从最眩晕的元素到最性感的格调，从最浪漫的咖啡厅到最热辣的露天酒吧……捕捉每一种不容错过的国际贵族品位，将一脉相承的气质玩弄于指间。在南龙国际花园这座都市之城里，无论作为居民，仰或过客，都将深味这种异域风情，并将为之倾倒。也许，您是装扮时间美丽的美神；也许，您是专程来访的顾客；也许，您只是在此歇脚的过路人。但不管怎样，只要您来到这里——南龙国际花园，您就会爱上她。
在传统的商业模式中，购物就是购物，是一种纯粹货币与商品的交换，人们在单调、封闭的空间里拥挤着，尽管商家提供的服务不断地细微，顾客偶尔也会有些许购物的愉悦，但传统商业模式受其功能单一性的局限，难以满足现代消费者多方面的需求。
全新购物理念
现代人逐渐开始模糊商业、居住、购物之间的界限，多功能、开放式的购物模式必将引领新世纪的商业潮流。南龙国际花园商场众多货品琳琅满目，咖啡厅、酒吧、中西餐厅等饮食娱乐设施俱全，还建有标准停车场；是娱乐休闲购物的理想场所。在这里，你既可以在购物中娱乐、休闲，也可以在娱乐、休闲中轻松购物，在享受购物愉悦的同时，享受各种花草铁艺带给你的恬静与闲适。
需要说明的是，这些系列广告在具体运用时应该依据具体销售情况灵活，重点突出，也允许部分交叉。