第一部分  沙坪坝区房地产市场综述                             

一、沙坪坝区房地产市场状况综述

                                                                                         沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市西郊，全区幅员396平方公里，2001年年末各项统计年鉴数据如下：
总人口67.60万，家庭总户数21.27万户；
当年GDP总值为919510万元，在主城区中排名渝中区和九龙坡区之后；
人均产值13718元，排名渝中区、大渡口区和九龙坡区之后；
国内生产总值指数中的第一、第二产业均比较靠后，而第三产业指数为114.3，位列市区经济圈之首，说明沙区商业服务繁华度较高；
房屋建筑施工面积达232.27万平方米，竣工面积为97.60万平方米，建筑业总产值166575万元；
金融机构存款余额为1412934万元，位列渝中区和九龙坡区之后；
城镇居民人均住宅使用面积为19.91平方米，位列市区经济圈第四位。
沙坪坝是重庆的科技文化区，区内有大专院校9所，中专、中小学300余所，学生12万余人；全市三分之一的科研机构集中于沙坪坝区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数1/3。
另外，沙坪坝区旅游资源丰富，自然景观和人文景观众多，有数万亩森林资源和极具开发价值的大型溶洞和温泉等，陪都时期遗址保存完整，渣滓洞、白公馆远近知名，与沙坪坝区浓厚的文化氛围相得益彰。
2．区域房地产市场发展回顾
沙坪坝区房地产市场经过近几年高速的发展，开发规模和水平已经达到了相当高度，部分楼盘个案在整个重庆房市都有较大的影响力。尤其是近两年，沙区房地产市场成为业内人士和消费者关注的热点，除有效把握本区域的购买客户以外，凭借教育等特色资源，吸引了相当的外区客户。回顾整个沙坪坝房地产市场，主要有以下几个发展阶段：
第一阶段、市场启动阶段（1999年以前）
这一阶段的开发项目主要集中于三角碑周边及小龙坎附近，项目规模普遍较小，规划设计较为落伍，配套和管理也比较差，但是由于市场上供应量少，销售业绩普遍较好。
第二阶段、市场发育阶段（1999-2001年）
在一片质疑声中，芳草地在凤天路一枝独秀，逆市飘红，打出了南部新城的大旗，猎猎旗风下，短短两三年内数十项目相继登场亮相。激烈的竞争提高了行业水平，促使开发企业开始注重产品品质和服务，南部新城成为了重庆房市一片开发热土。
在这一发育过程中，区域房地产市场形成了多点开花的繁荣态势，但与此相对应的是，市场和开发企业本身都还不太成熟，而且某些企业对市场评估过于乐观，导致了部分项目陷入被动。
第三阶段、市场成熟阶段（2001年至今）
在相对成熟的市场中，开发企业相应不同的区域板块会逐渐形成不同的个性特色，需要结合市场环境和特定地块优劣势进行市场细分及定位。华宇、同创等一线企业脱颖而出，区域市场无论是在决策或运作水平上，都开始走向成熟。
沙坪坝区房地产市场特征概述
沙区房地产市场相对较为封闭
由于交通的原因，沙坪坝区和重庆市其它主城区分隔现象较为突出，偏安西北一隅；其地域特性反映在房地产市场上，一是沙坪坝区居民的住房消费被外区分流的现象比较少，同时沙坪坝区房地产市场的外向辐射力也不强，二是由于外面联络的不便，一定程度上影响了商务单位的业务绩效，沙坪坝区的写字楼市场较为低迷。
沙坪坝区住房消化能力较强
沙坪坝区居民中智力型劳动者占据了1/3的比例，这部分消费群和公务员、行政事业机关职工、个体私营业主一起，构成了沙坪坝区面广量大的中收入阶层，从而成为住宅市场稳定而旺盛的消费力。
政府的支持力度较大
在政策规划和税收上，沙坪坝区政府都给予了房地产市场有力的实质性支持，最明显的是以政府的南迁带动南部新城的开发，在户口迁移、子女入学等问题上也大开绿灯。
文化区的招牌有较强吸引力
文化牌的吸引力大致来源于两个层面：一是由于文化氛围，一定程度上改善了沙坪坝区的居住环境；二是对居民子女的教育提供了更好的条件。
沙坪坝区的板块特征比较突出
由于周边环境不同、居住人群各异，沙坪坝区各局部板块的差异也相当突出。科技园区位于北部城区，工业企业集中于东部城区，相应其住宅的价位、档次及产品特征都有较大的差异。
二、沙坪坝区热点区域开发特征分析                                    
1．北部城区
地域范围
处于规划中的重庆大学科技园区沿线，包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块。
开发背景
北部城区处于重大科技园区沿线，区域内学校林立，文化氛围浓厚，消费力支撑旺盛。北部板块本来由于可用作房地产开发的土地不多且发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。但随着欣阳广场、学林雅园的开发，尤其是学林雅园“文化牌”的一炮走红，北部板块引起了更多购房者的关注。
供应特征
区域内的户型产品以一室一厅和舒适型三室、四室为主，分别针对沙坪坝区年轻一族、陪读一族、投资客户和周边居民、高校教师。以文化为主题进行产品规划及营销推广是该区域的明显特性。
价位水平
区域内市场目前价位水平较高，且表现稳定，以学林雅园、欣阳广场为代表的中高档楼盘均价在2500元/平方米以上，总体均价约为2300-2700元/平方米（建筑面积价格）。
局限性
区域内居民密度大，拆迁成本高，成规模的地块较少。
代表项目——学林雅园（E墅）
东部城区
地域范围
地处沙坪坝区老工业区，包括重棉二厂、红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。
开发背景
长期以来是沙坪坝区老工业基地较为集中的区块，房地产开发起步较晚，受购买力和整体陈旧形象的局限，房价亦较低。东部板块最大的优势是相对与渝中区的距离较近，且是沙坪坝区唯一沿江的区块。随着滨江路开发建设的推进，东部板块的房地产市场现状有望得到重大改观。
供应特征
目前以经济型两室、三室为主，主要购买力来源为周边居民和沙坪坝其它区域经济承受能力有限的供房者，各项目都注重产品的经济适用性。
价位水平
目前价格水平为沙坪坝各区域中最低的板块，总体均价约为1500-1700元/平方米（建筑面积价格）。
南部城区
地域范围
沙坪坝区政府所在地，是未来沙坪坝区的政治、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙坪坝区房地产开发最热的板块之一。是目前沙坪坝区开发量最大最集中的房地产板块，中高档物业为各板块最多，且各档次物业的分布相对比较均匀。
开发背景
随着沙坪坝区政府南迁凤天路，本区域知名小区纷纷出现，芳草地是该区块启动前期的个案代表，该物业带动了整个南部板块的启动和发展，而天骄年华是该区块中高档物业的代表。
供应特征
本区域以三室、四室户型为主，主要以小区环境为卖点吸引购房者。
价位水平
本区域楼盘价格呈现缓慢、稳步上升的趋势，总体均价1800-2200元/平方米（建筑面积价格）。
西部城区
由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙坪坝区的物流组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。西部板块的房地产市场起步较晚，但榕湖国际花园和华宇•福源山庄的出现，使西部板块的房地产市场现状有所改观。
板块市场特征：该区块的代表物业是华宇•福源山庄，该盘体量较大，依山势规划，楼盘开发比较注重生态保护，且以较低价格入市，销售走势十分好；该区块的另一重点物业是榕湖国际花园，其产品类型目前在沙坪坝区比较少（公园洋房，类似TOWN HOUSE），且其位处沙坪公园，走势值得关注。目前该区块物业较少，价格带尚未形成。除榕湖国际花园的小洋房之外，普通住宅普遍均价在1800元/平方米左右。
中部城区
中部城区为本项目所在区域，将在项目功能定位部分进行重点论述。
 第二部分  项目功能定位
一、项目功能定位决策依据及目标                                                                            1.项目功能定位决策依据
项目功能定位决策依据大致来源于以下几个层面：
项目的区位环境
项目的区位环境一定程度上决定了地价水平，同时不同的区位，面临的消费力水平也不同，因此区位环境是项目功能定位的前提和基础。
项目的地块条件
项目在特定区位内的口岸条件对项目的功能定位也有较大的影响，如地块四至、交通组织、以及消费者对地段口岸的认可度等环节。
项目的产品特征
包括项目的户型，软、硬件配置，以及外立面色彩和建筑形象等。
开发企业的具体情况
不同的物业类型对开发企业也有不同的要求。同一地块，开发酒店投资大、形象好、回报稳定，但资金回笼周期较长；而开发普通公寓则利润空间有限，形象附加值不高，但资金回笼速度快等。开发企业应根据自身特性选择物业功能类型。
项目功能定位的目标
根据项目实际状况和贵司的需要，我方认为项目功能定位应该有三点原则性目标，其中第一、第二点是前提基础，第三点是项目运作的方向。
有效规避风险
快速回笼资金
尽可能挖掘项目潜力和利润空间
二、项目区位环境概述                                                
以沙南步行街为中心，步行距离辐射范围构成了沙坪坝的中心区。区域内大型的喷泉组群、特色鲜明的雕塑、众多的景观小品共同打造出令沙坪坝区人骄傲的城市形象和舒适的休闲广场。
区域内的步行街是重庆市最具景观价值和文化气息的商业街区，商业相当繁华，商业环境仅次于解放碑商圈，沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码广场、新世纪•凯瑞商都、华宇商业街、三峡广场等商业物业林立其间。
在沙坪坝区内，中心区是交通银行、酒店、餐饮娱乐、证券、学校医院等城市繁华元素最集中的区位，因此也是沙区商务活动最集中的口岸，尤其以广告、装饰、文化、各类事务所、中介代理机构等服务性企业居多。
对中心区房地产项目的开发来说，具备多种可选择功能方向：住宅、商务公寓、写字楼、商场，乃至酒店，具体的功能选择应根据地块的特定条件和开发企业运作目标进行决策。
三、沙坪坝中心区住宅市场分析                                        
1.特征描述
地处沙坪坝中心地段，地价成本高、房价也相对略高；
地块规模普遍较小，难以形成大型的环境景观；
住宅项目营销推广的支撑点普遍来自于三个层面：地段的便利性、功能的复合性（宜住宜商）及较高的产品品质三个层面；
地产行业整体业绩较为稳定，但市场反响火爆的项目较少。
2.主要的竞争对手
沙坪坝房地产市场上，有两个层面的供给对中心区的住宅项目形成了较强的竞争冲击。
一是新建的小区住宅项目，凭借小区优美的环境作为核心竞争力，这类项目以南部新城为代表，随着新区配套的逐步完善，其竞争力还将进一步加强；
二是在地段条件上和中心区有替代效应的区位，这一区域以北部城区为代表，相对中心区距沙坪坝步行街并不远，虽口岸略次，在地段功能上有一定的替代性，开发成本相对较低，以价格作为对抗中心区物业的核心竞争力。
3.小结
从居家功能的层面看，收入较高的购房者对小区环境有较高的要求，而收入较低的购房者对房价极为敏感，从而沙坪坝中心区的住宅项目普遍面临高不成、低不就的尴尬局面，操作存在一定的难度。
具体的说，如果定位于普通住宅，价位局限性较强，中心区区位优势并不能得以真正发挥，如果在功能定位上作一定的突破，开发成本往往较高，且市场是否接受也有一定的不确性。
四、沙坪坝中心区写字楼市场分析                                      
1.概述
从相关政府部门的统计数据和我司市场研究中心的资料可以显示，沙坪坝中心区的写字楼市场表现出以下两个方面的特点：
租金水平不高
商务楼租金在20元/平方米上下浮动，纯写字楼租金也少有突破40元/平方米。
出租率不高
区域内现有写字楼的出租情况都不太理想，商务物业出租率普遍不超过60%。
2.成因分析
沙坪坝区本身缺少独具特色的龙头产业
商务区往往依赖于特色产业的拉动，如高科技产业之于高新区，金融之于上清寺，而这是沙坪坝区所不具备的。企业数量不多，对商务物业需求量有限，这是制约沙坪坝区商务项目的根本瓶颈。
沙坪坝区位置相对较偏
重庆一些服务性行业基本上都以全市作为业务辐射目标（如商贸、装饰、广告、各类事务所，各类中介公司等），沙坪坝区的地理位置相对于全市范围来讲，位置较偏，难以满足其需求，而这类行业正是写字楼的主力客户群。
写字楼及商务公寓产品品质不高
沙坪坝区的商务公寓普遍没有专属的商务大堂，电梯数量不足，无中央空调系统，建筑形象较差，专业写字楼也缺乏商务配套支撑，在产品环节较为落伍，各项目自身都存在一些先天不足。
3．沙坪坝区商务物业市场与其它主城区类比分析
在商务物业市场上，除渝中区外，沙坪坝还落后于南岸和江北区，导致这种现象的主要原因是地域因素。
具体的说，一些无力进驻渝中区的中小企业，在办公场地选址时往往落户于南岸和江北。因为首先相对于沙坪坝而言，地段的商务便捷性更强，其次距机场、车站距离也更近。
因此我们看到在商务楼市场上，南岸的科尔国际、浪高凯悦风光无限，而沙坪坝先于他们启动的立海大厦都是折戟沙场；当北岸星座还是一个坑的时候，一天就销售告罄，而沙坪坝区的时代星空都经过了2年漫长的销售，到交房时还剩余约20%。
4．沙区商务物业市场的机会点
沙区商务氛围不浓，商物物业的市场推广普遍比较疲软，沙区商务地产市场是一块不大的蛋糕，这是一个客观的事实。
但是从另一个角度看，沙区商务物业的机会点也比较明显。
在调研过程中我司走访了约10家中小企业业主，其行业领域跨度较大，普遍反映他们在沙区楼市上找不到理想的商务楼。具体的说就是口岸较好，面积在100平方米左右，每平方月租不超过30元或是售价不超过3000元，略高于住宅；有一定形象档次，配置和服务较好的商务楼。他们的需求在很大程度上代表了沙区中小企业的物业需求特性。
而回顾沙区的商务楼，的确很少有项目能够满足他们的需求，如果一个项目能够在定位上抓住这一市场契机，在沙区一块不大的商务市场蛋糕内获得较大的市场份额应该不难。
五、沙坪坝区小户型市场专项分析                                      
由于本项目在户型功能划分和设计方面均为小户型公寓，因此有必要对沙坪坝区的小户型市场做专项分析。
注：本部分内容所指的小户型特指一室一厅或单间配套户型产品。
1.市场综述
沙坪坝区的小户型普遍分布于步行街周边至重庆大学沿线，典型楼盘如星瀚大厦、学林E墅、阳光驿站等，都取得了不俗的业绩，这主要得益于沙坪坝区市场旺盛的购买力支持和区域内年轻购买群体的置业需求。
2.客户细分
毕业后留居沙坪坝区的大专院校学生
沙坪坝区是文化区，每年大专院校毕业学生上万人。对于毕业后留渝学生来说，沙坪坝是他们的母城，出于一种生活惯性，相当部分选择或租或购留居沙坪坝，小户型是他们现时所倾向的主要物业类型。
沙区收入较高的年轻一族
以年轻公务员、教师、金融机构职员、文卫单位职工、私企白领为代表，收入较高，购买一套小户型作为过渡性居住，兼具投资性质的置业现象比较普遍。
陪读一族
这是沙坪坝区小户型又一个独具特色的消费群，子女在沙坪坝区读书，父母在就近租一套小户型照顾其饮食起居。这一类型的客户群不在少数。
老年客户
一些家庭结构较大，住房条件较紧张的家庭，在子女长大成人后，往往选择购一套小户型安置父母，解决数代同堂带来的生活干扰。
投资性客户
资本的本质就是流向利润最高的地方，投资性客户分布在全市范围而不仅局限在某个区域，在沙坪坝整个市场处于上升空间的时候，投资性客户也成为市场重要的客户群体。
4、沙坪坝区各类小户型特征分析
单体住宅
单体住宅的规模都比较小，主要分布于沙坪坝区中心周边，产品硬件质素一般，销售周期均在半年左右，单价在2300元/平方米（建筑面积）左右，每套总价普遍略高于10万元，主要以低总价为卖点，市场反映相当好，以阳光驿站、星瀚大厦等项目为典型代表。
小区住宅内的小户型单位
以学林E墅为代表，项目本身位于档次较高的住宅小区内，有完善的小区配套作为其品质支撑。在户型结构上追求一定的创新，为目标客户尤其是年轻一族营造一种充满个性特色的居住空间。在运作中注重项目附加值的提升、卖场包装和营销推广，售价在2500元/平方米（建筑面积）左右。
商务公寓
以华宇•时代星空为代表，地块本身有着突出的口岸优势，有较高的目标价位，为了避开普通小户型住宅的价格竞争冲击而定位为商务公寓，销售均价约为4700元/平方米（套内面积）。但是其销售速度较为缓慢，说明项目本身并没有完全得到市场的认可。经过近两年的销售，目前还剩余20%左右。
六、项目地块条件及定位方案评价                                      
1．项目地块条件分析
重庆现在已经规划出包括沙坪坝在内的五大商业圈，随着三峡广场和华宇广场的逐渐成形，沙坪坝区的商业中心已经开始向华宇广场方向转移（交通线路也已经有所偏离）。但由于本项目是在老沙百司的旧址上建立的，雄踞步行街口，是传统的商业旺地，沙坪坝区居民对该地块仍然有非常高的认可度，口岸优势较为突出。
从地块客观位置上讲，本项目周边200米范围形成了沙坪坝区的中心商业圈，沙重百、金诚广场、明日百货、赛博数码等云集此地，大型餐厅、酒店、银行、学校、影院、医院等配套非常完善，为项目提供了较多的功能定位可能。
项目周边建筑物不高，项目的立面形象能够得到比较充分的展示。
项目地块面对步行街一面的展示面宽较窄，进深较长，且出口处为人行道，对于车辆出行有一定的不便，这是本项目地块的劣势所在。
2．项目建筑规划方案分析
从我司市场研究部的市场调查可知，目前沙坪坝区小户型产品走势比较好，项目户型定位为单间带厨卫配套，较为切合现行市场对户型产品的需求。
项目整幢建筑规划均为小户型，户型形式比较单一，客户的选择性不强。但另一方面也使得物业的配套设施能够有针对性的进行设置，从而形成独特的产品特点和营销卖点。
项目每户均有独立和足够的采光面设计，采光效果比较好。
经过设计修改以后，塔楼有5部电梯直达，基本能够满足竖向交通的需要，相对于当前市场水平较为超前。
每户的套内面积比较小，这对于高单价的物业来说能够降低其购置总价，从而吸引更多的客户，特别是投资型客户的购买。
本项目公摊面积较大、公摊率较高也是一个劣势，这需要进行一定的设计修正，并且在未来的推广过程中进行合理规避。
七、项目功能定位分析                                                
项目地处沙坪坝商业黄金地段，口岸优势十分突出，而全小户型的建筑设计形式形成了项目独特的产品特点，这些是我们进行功能定位的基础和前提条件。
项目定位的目的在于，依托现有市场的供需关系，最大程度的发挥项目的资源优势，最大程度的规避推广风险，以期获得最大的经济效益和社会效益。
常规的功能定位方向主要有商务和住宅两种。哪种更适合本项目的特点？更有利于本项目的推广？我们做功能定位的优劣势分析如下：
1．商务功能
可行性分析
本项目地处沙坪坝区中心区域黄金口岸，地理位置好，能够满足区域范围内各类企业的地段要求。
项目周边配套非常成熟，有利于商务活动的开展。
项目体量较大，整体定位于商务能够形成较强的商务氛围。
项目硬件配置比较好，塔楼5部电梯，有大堂位，过道也较为宽敞。
本项目按住宅项目立项，配套费等各项成本相对写字楼要低，在售价和使用费用上都和住宅项目并轨，对商务客户来说较为实惠。
项目车位较为充足，对商务客户有比较强的实用性和吸引力。
项目自身配套设施、装修档次尚未确定，而如前所述，沙坪坝区商务物业普遍在产品品质环节和推广形象方面有一定的硬伤，本项目如果在规划初期即针对商务客户需求，做出适当的商务标准配套，完全可以超越沙坪坝区商务物业现有的水平，而形成较强的产品优势，在推广中占据较大的市场份额。
定位于商务之优势
价格上升空间大
相对于居家客户而言，商务客户对物业的租金承受能力要强得多，这意味着项目在销售步入正常轨道后，价格上涨的空间较大，且在经营中有较强的收益能力，因此定位于商务有利于实现项目开发的利润最大化目标。
形象附加值高，有利于开发企业的品牌培育
一幢优秀的商务物业，其知名度及社会口碑的扩展，相对住宅物业要迅速很多，对于有未来发展规划的开发企业而言，项目的经营也是企业品牌树立和积累的重要过程。
可以一定程度上规避项目的规划劣势
本项目设计上存在公摊较大的问题，相对于居家客户而言，商务客户对于公摊系数的敏感度较低。
定位于商务之劣势
市场整体消化能力偏弱
如前所述，沙坪坝区目前的企业较少，且商务物业的租金及出租率均不高，市场消化力显得不太旺盛。但如果凭借独特的产品优势和系统的销售推广，可以在有限的蛋糕里分到足够的市场份额。
推广中客户层面较单一
本项目于2004年交房，建设周期较长，而对于商务客户来说，往往倾向于购置现房。因此在销售推广的初期，投资型客户将占到相当的比例，一旦投资户对项目的租赁前景不看好，项目营销风险就比较大。
2．居家功能
可行性分析
沙坪坝区住宅市场对小户型需求相当旺盛，无论是以小户型为主力户型的单体楼（如星瀚大厦），还是配套小户型产品的住宅物业（如奥林骄子），其小户型单位往往在推出初期即告售罄，显示出强烈的购买需求。但需要注意的是，这类物业的购置客户中有相当的投资客户，表明投资型物业在区域市场旺盛的投资能力。
本项目口岸优势比较好，地段条件能够得到购房者的认可。
定位于住宅之优势
客户基数大
如前所述，沙坪坝区地产市场小户型需求层面广，客户基数大，市场环境较为宽松。
风险小，且易于实现较快的销售进度
由于客户基数大，项目在推广中调整空间也比较。比如可以充分通过价格杠杆的运用调节项目的性能价格比，通过高性价比的产品取得较快的销售进度。
定位于住宅之劣势
价格瓶颈明显
沙坪坝区周边一些普通住宅项目虽然口岸劣于本项目，但是在居家功能层面上，和本项目有一定的可替代性，将形成一定的竞争冲击。同时在重庆房地产市场上，价格也是一个极其敏感的因素，而区域内此类项目的均价水平为2300元/平方米，且定位于住宅也无法利用“平开高走”的策略大幅的拉升物业价格，这与本项目较高价位的目标有相当的距离，价格瓶劲比较明显。
项目公摊较大
项目公摊率初步估计将达30%左右，而重庆购房者在购房时相当强调实用性和得房率，换言之，本项目公摊较大的现实将对项目的营销推广形成较大的负面影响。
项目现有的户型设计不太适合居住
独立的单间设计无法有效的对物业空间进行优化调控，从而在一定程度上暴露了项目的劣势，削弱了项目的优势。
3．小结
通过上述分析我们认为，本项目定位为商务和居家都有一定的劣势和风险。简单的说，定位为商务，产品的形象附加值高，可能冲顶较高的价位水平，但是沙坪坝商务物业大环境比较疲软，有一定的推广风险；而定位为住宅，价格瓶劲明显，产品本身设计上也存在有一定的不足，且较难修正，不利于充分挖掘项目的地段潜力和达到利润最大化的经营目标。
由此我们认为，要达到项目功能定位的三个目的就要求在市场现行水平上有所突破。
八、项目的功能定位——国际风情商务酒店式公寓                         
1．概念诠释
本概念主要涵盖“商务”和“酒店式公寓”两个层面的含义。酒店式公寓在重庆市并不是一个新概念，但是在产品硬件和配套环节，能够真正做到位的却比较少。我们建议将项目功能定位为酒店式公寓，旨在充分挖掘项目的地块潜力，通过适当的硬件配套，全面、优质的酒店服务模式，较高的物业形象来吸引自用性客户购置，并且由此吸引投资性客户的购置。
但由于“酒店式公寓”更多的是从物管服务方面的角度对物业进行诠释，缺少实质性的支撑，因此我们在酒店式服务的基础上将物业的功能定位方向偏重于“商务”的概念，从而对项目的价格进行有力的支撑，发挥项目独特的优势特征。
在偏重商务方面，加入“国际风情”概念，目的在于赋予较新颖的形象档次和较强的现代气息。以“国际、时尚、领先”作为“国际风情”的表现形式，弱化纯商务办公过于庄重、过于严肃的硬质特性，以扩大目标客户的选择层面。
2．定位说明
沙坪坝区虽然企业不多，对商务物业的需求有限，但毕竟还是有一定的消化能力。同时沙坪坝区商务物业本身的规划、配套和服务都比较落伍，如果项目产品品质具有一定的超前性，以较高的性能价格比，在商务功能层面抢占足够的市场份额，仍然有相当的机会。
这一市场板块客户有较强的价格承受能力，是本项目重点的目标客户群体。
在沙坪坝区小户型产品市场上，也不乏有相当部分高端购买客户，如沙坪坝区酒店的长包房住客等。另外，年轻购房者（包括自用型居住客户和创业型商务客户）作为小户型的主力客群，文化层次高，对物业的档次及附加值有较高的要求，且日常工作或生活对物业管理有较强的依赖性，如果项目能够提供酒店式的配置和管理，完全可能启动这一个新的消费层面。
本项目定位于商务公寓，但在推广中并不排斥居家客户，同时项目配置及档次为商务标准，领先于普通住宅楼，同样也可能对居家产生较强的吸引力。
可以使推广处于较有利的市场位置。项目定位为酒店式公寓，其上可与酒店住客接轨，下不脱于普通住宅市场，在营销推广中可以以酒店式的配置和服务作为主卖点，规避项目户型格局单一和公摊较大的劣势，同时避免口岸较差的普通小户型产品的价格竞争冲击。
相对于住宅而言，商务物业有较高的租金收入可能，因此对投资户应具有更强的吸引力。除租金收益能力外，物业的保持和增值能力也是投资户相当关注的内容，一些形象较差、配置落伍、管理落后的物业，功能折旧速度极快，数年时间即为市场所遗弃。本项目地段稀缺性明显，如果形象档次高，配置超前，其保值增值潜力必将为投资者所看好。
附：置业核算案例
我们做一个简单的置业核算。以23元/平方米•月作为目前沙坪坝区商务物业的基准租金，本项目凭借口岸优势和优质的配套、服务，租金高于市场平均水平20%应该较为现实（商务用户比较注重商务形象和商务环境）。以一套40平方米（建筑面积）的公寓单元为例：设其均价为2600元/平方米，总房款为104000元，客户购买前期投入为（以七成二十年计）：房款+税费+按揭费用+五通费=约3.8万，装修款（商务装修较住宅装修简单、便宜，以250元/平方米的水平计算）：2万元，共计：5.8万元，每月月供款约为460元，分摊每月则为12元/平方米•月，相对于23元/平方米•月的市场出租水平，对于实际商务客户来说有很大的吸引力。按照高于现有租金水平20%的标准计算，23元/平方米•月×（1+20%）=27.6元/平方米•月，每平方米每月租金（税前）收入约为：27.6-12=15.6元/平方米•月（物业管理费根据“谁使用谁交纳”的原则，不计算入内），则其投资的年收益为15.6×40×12=7488元，租金回报率=6840÷104000=7.2%。上述计算已经相当保守，平均达到约7%的回报率应该比较现实，对于投资户来说，也有较强的吸引力。
3．小结
结合前述功能定位的三点目标，我们认为商务酒店式公寓的定位能够达到项目经营的要求。
实现快速的资金回笼
上述功能定位方案将使项目的产品品质优势非常明显，同时定位又不脱离于市场实际，能够得到各个层面客户的广泛认同，为实现快速的资金回笼打下坚实的基础。
有效规避风险
由于功能定位的分散，使项目整体运作的风险大大降低，但好地段、小户型、低总价、优配套和精服务的品质将树立项目独特的产品定位与形象，在推广中也有更大的调整及控制空间，从而在商务功能层面有效的规避操作风险，形成相对的优势。
尽可能挖掘项目的利润空间
第三部分  项目市场定位                                    
一、项目的形象档次定位                                              
项目形象档次定位应为高档而深具现代气息的商务公寓，是高技术含量中小企业、年轻精英的集中地，以此支撑项目的功能定位。
具体的说，项目在视觉形象上要充分体现出较纯粹的商务形象，以及简洁明快的时代气息，包括项目的立面设计、卖场包装、销售物料制作等。
在另一方面，项目的配套也要在注重商务针对性的同时有较高的形象标准。
二、目标客户定位                                                    
自用型商务客户
根据沙坪坝区的实际情况，本项目之商务客户主要是服务性和科技性行业，如IT、广告、装饰、设计、各类事务所、中介代理机构等。
这类客户的特点是业务运作中脑力成份高，附加值高，对商务物业的形象档次较为看重。
相对于这类客户而方，专业写字楼单价较高，且物业中小面积单位往往格局不合理，或是位于一些边角地带，通风采光差。此外，专业写字楼功能的单一和压抑感也是他们所拒绝的，而普通住宅项目档次低，难以满足其形象需求。
本项目面积大小自由组合，采光充足，配套局部领先于沙坪坝区目前专业写字楼，且对中小型企业有更强的针对性，有高标准酒店式服务体系，有卓越的智能化系统，有浓烈的人文气息，这些都是对商务客户尤其是新生代企业极具吸引力的产品要素。
收入较高的年轻时尚一族
主要包括高校年轻教师、科研机构青年高技能人员、私企高级白领、文化、设计行业自由职业者、青年医生、律师、评估师、会计师、记者等为代表的高收年轻一族。
这类客户的特点是收入高，消费观念超前，注重生活质量，在消费中对价格敏感度不高，热爱各种品质产品。
对这类客户而言，他们希望物业有较高的形象档次，并且有完善的配套和服务来满足其紧张和高强度的现代生活需要。
本项目的小户型设计能够满足其使用功能的需要，另外还有项目的口岸优势，高标准软、硬件配置，物管营造的强烈文化氛围，全酒店式服务内容等因素，都会起到共同的促销作用。
酒店的长住客户
对于酒店的长住客户而言，本项目的吸引力及价值点很直观，品质接近于酒店，费用远远低于酒店。在单价、公摊方面的抗性比以上两个客户层面都更低。
投资型客户
投资型客户的特点是：非常注重物业的保值和增值，注重投资收益，注重物业总价的控制而对单价模糊。本项目户型小，投资总价低；物业地段优势使其保值和增值的需要得到满足；较高的形象和较好的品质能够充分保证物业的出租价格和出租率，从而保证其投资收益回报。
本项目的目标客户为商务客户、投资客户和小户型购房者中的高端客户，这三部分客户都比较看重物业的档次和形象，单价不是其考虑的重点，而总价成为购置考虑的绝对要素。因此在价格抗性方面的承受能力较强，为项目的价格操作营造出了较大的潜在上升空间。
三、项目的价格定位评估                                              
项目销售价格预期为2500元/平方米（建筑面积价格），现运用市场比较法，就此预期做初步评估。采用市场比较法对本项目进行价格定位，在参数的选取中遵循谨慎原则。根据商务客户对物业各个环节的关注度和区域内几个典型商务项
第四部分  项目产品建议                                     一、项目建筑及配套规划要点                                          
项目定位为商务公寓，如何在合理的成本范围内，将建筑风格、功能设施配套，以及服务做出特色，使之既有较强的实用性，又有较高的形象附加值，是在产品规划中应当权衡的重点。
在建筑及装修风格上，应力求达到简约、明丽、大气的效果，和现代商务的形象相匹配，在装修风格上可以借鉴一些比较成熟而特色鲜明的异域风格，在包装和宣传上也有较大的延展空间。
在设施选择上，应加强商务针对性和功能复合性，尽可能在保证商务配套功能的前提下，减小占用面积。
服务是项目附加值的一个重要提升点，因此服务标准要高，形象要好，且在营销中要整体贯穿，全面体现。
具体的产品建议如后。
二、建筑                                                            
1．对建筑外立面作一定的细部调整
项目本身已经具备较强的公建形象，为了进一步提升项目的视觉档次，建议对项目外立面作以下几个方面的整改。
外墙采用深色面砖搭配铝塑板贴面，以表现物业的商业气质；
空调位统一作内嵌式预留，并以百叶遮拦，避免空调机身对立面产生不良影响；
屋顶进行一定形式的建筑造型，以增强物业的标识性；
立面窗户采用塑钢窗配白色玻璃，以增强采光的性能；
具体的方案由设计单位出具
2．通过细部调整降低公摊
塔楼标准层公共通道临工行方向可以划分到相应的物业户内；
公共通道的宽度改为1.6米，沿内墙临过道外墙线退50CM左右开门，使各住户单元有较强的层次感，避免标准层内住户单元过多而导致视觉干扰；
3．每层增设一个弧形公共空间
在4-6轴线之间挑出一个半径约1.5米的半圆形公共休闲空间，采用半落地玻璃封闭，以此增加公共休闲空间，可放置坐椅、小品及盆栽植物，或为一个极富情趣的观景及休闲空间。
弧形空间建议分层交错设施，如9层可设在1/5-6轴线之间；10层即可设在4-1/4轴线之间。
4、公共卫生间
标准层H户型旁有两块空间，面积共计近30平方米，建议做两个公共卫生间，以便纯商务客户可以取消室内卫生间，增加室内空间的纯粹性和使用面积。
卫生间配置品牌洁具，采用较高装修标准，匹配项目的商务功能和酒店形象。
三、项目硬件                                                        
1．大堂
大堂位置建议于项目西北侧临工行方向，即原规划住宅大堂位置。
大堂范围建议为朝工行方向4-6轴线，朝步行街方向B-D轴线，净使用面积约95平方米。
由于修改后的大堂面积较原有方案小，因此建议减少入口梯步，将大堂实用面积扩大。
大堂的净高（装修吊顶后）应不低于6米，保证空间的通透感。
大堂装修风格应注重商务的庄重严谨而又不失雅致的风格，简约明丽、气派大方，可以放一些高大的人造植物模型，做一个室内喷泉，动静相宜，且形象档次较高。
2．商务会所
项目以中小企业为主要客户层面，这部分企业无法租赁和购买较大面积的写字楼，从而造成办公区域内商务功能不完整，对配套的依赖性较强，因此建议配置公共的商务会所。
裙楼顶层面积约1800平方米，商业价值相对较低，建议将其临一中部分划出600平方米左右规划为项目会所。会所分为动区和静区，动区以健身和娱乐为主；静区以会议、洽谈等商务功能为主。其具体功能设置如下：
多媒体会议室
面积约需100平方米，兼做会议室，供客户租用，同时物管可以定期举行各类讲座式活动，充分彰显新生代商务文化。
多功能娱乐室
以多功能吧（网吧、水吧、书吧等复合）为主体，提供各类茶水饮料、时尚书刊、棋牌，设6-8组座位；通过高大的绿色植物点缀分隔，形成较强的层次感，达到较好的间隔效果，供客户休闲放松。
健身房
可以沿墙划一块狭长空间，用玻璃间隔而成；
沙弧球台、桌上足球台等等
注：具体的功能设施及平面布局由装饰公司提供方案。
四、项目强弱电及智能化系统                                          
1．强电系统
室内
电源进户。
公共照明
集合于楼宇自动化控制系统，实现公共照明集中管理，且采用较高的照度标准。
2．弱电及智能化系统
通讯及信息
商务单元每户预留两个IDD电话接口；
大楼整体构建综合布线系统，并接入宽带网络，以实现外部信息的高速连接。
闭路电视系统
每户预留闭路接口。
安防一体化系统
电梯及公寓门口、各楼层电梯厅设保安监控摄像机；各地下车库门加装门禁控制系统；推行“一卡通”作为项目内通行卡、出入停车卡、借用卡等。
消防报警系统：
在敏感区域设烟感报警探测器。
广播系统
吸顶或壁挂设置，可用作背景音乐和紧急广播通知。
给排系统
采用变频水泵，确保水压稳定，给排水管材料采用较高的材料标准。
三表远传计量
水、电、气采用专门控制管理系统进行集中管理，统一收费，并及时提醒用户缴费。
注：除卫生间外，所有的水气管道均集中设置于阳台内侧，仅预留接口，由客户自行选择搭接的方式。
五、公共部分装修标准                                                
1．大堂和首尾电梯间
大堂采用对开地弹玻璃门
地面采用大理石和花岗石拼花
墙面做约1.2米石材或实木墙裙，剩余部分刷涂料
天花作造型吊顶处理
2．过道
地面铺防滑地砖
高级磁砖做墙面踢脚线，刷乳胶漆，配各种风情装饰画
天花：石膏板吊顶
照明：吸顶灯或壁灯，灯具应注重造型，如可考虑用金属灯具增强现代感
3．楼梯间：
普通水泥踏步
墙面刷白
扶手用水管焊接
六、室内装修标准                                                    
1．入户门
各户送实木门，尺寸建议为1.0×2.2米
2．窗
高级塑钢窗
3．内墙
房内墙用水泥砂浆找平，刮腻子
厨卫内墙用水泥砂浆找平
4．地面：
房地面水泥砂浆找平
厨卫水泥砂浆找平，拉毛
5．厨、卫
预留电源插座、冷热水喉及去水管道安装到位
6．煤气：（住宅单元）
管道煤气安装入户、远程抄表
7．空调
预留空调机位及冷凝水管
8．电源：
每户预留电源接口
七、电梯                                                            
电梯承载能力是衡量商务楼品质的重要参数之一。载客量建议为15人，速度在2米/秒左右，区别于普通住宅标准。
本项目定位于商务公寓，入住后人数必将较多，竖向交通流量大。建议临步行街塔楼保留三部电梯，临一中塔楼保留两部，在降低成本及公摊的情况下，保证电梯的承载能力。
八、项目软件配套                                                    
1．商务服务中心
设于底层，面积10平方米左右即可
提供传真、打印、复印，代收代发邮件，代订代购代发报刊杂志、车船票，信息查房等服务，为客户去除商务繁琐
2．区域网
本项目客户年轻化趋势比较明显，在工作和生活中热衷于关注新事物，且渴望交流和沟通。设置小区局域网，进行综合布线设置，其根本目的是为其提供一个了解新闻、周边事物的窗口，以及一个自由交流的虚拟空间。计划分为三个板块；新闻类、生活信息类及业主BBS。
新闻类
每周收集时事、经济、体育、娱乐新闻及相关热点，在局域网上公布。
生活信息类
包括天气预报、影讯书讯、打折信息、社区新闻、社区二手市场等等。
业主BBS
住户自由交流，且定期设置一些热点问题供住户参与。
九、物管服务                                                        
1．服务内容
常规服务
保安、保洁、公共环境维护、公共设施服务、代收水电气费等。
专属商务服务
打印、复印、传真，代收代发邮件，代订、代购车船机票，代订、代发、代购报刊杂志、信息查询、代订鲜花、贺卡、代办各种宴会、国际国内长途等等。
物业信息中心
提供物业转让、租赁信息。
注：具体的服务内容细则由物管公司制定。
2．物管单位
建议聘请有知名品牌且具有丰富酒店管理经验的物管公司进行物业管理，利用其良好的人员形象，高标准的服务质量以及完善的服务管理能力为项目业主提供一种全酒店标准的服务质量。
第五部分  项目营销推广                                    
一、项目命名                                                        
项目命名的原则主要应该体现项目的国际化、时尚化概念和风格，可以从以下方向去考虑，但最终的名称需要与包括广告公司等相关专业单位沟通后确定。
1、以商业理念作为项目名称
[纽思达]国际商务大厦
备注：[纽思达]为英文 New start “新起点”的中文音译。
[风尚国际]商务大厦
[深蓝印象]商务大厦
[新城•国际]商务大厦
2、以发展商的名称作为项目命名前缀
[林建•国际]商务大厦
[美林•国际]商务大厦
采用发展商名称作为项目名称的前缀，能够在推广物业的同时树立发展商的品牌形象，整合资源优势。
二、营销推广主题                                                    
——“国际风情商务酒店式公寓”
“酒店”意味着项目有较高标准的配套和服务。
“商务”直观的点出项目的功能属性，便于客户对项目的认知。
“酒店”和“商务”两者有较强的共性：都比较时尚，都比较有档次感。所以在项目营销主题中，我们建议用“国际风情”这一特色元素来迎合这种这种档次感和时代气息的需要。
用“国际风情”作为项目特色关键词，其直观支撑点来自于项目的大堂及公共部分简洁明快、有一定的异域特色的装修特征，其更深层次的含义是项目的形象服务及商务氛围领先于时代，主题文案“国际”、“风情”等也有相当强的时代气息。
在项目的营销推广过程中，在卖场包装的各个环节要充分运用一些具有现代商务气息的风格元素，比如一些金属装修构件、硬质水景，使客户在卖场即感觉项目和市场上千楼一面的商务项目有明显的风格特色差异。
另外，项目的功能定位是商务酒店式公寓，营销形象应该庄重而具有档次感，和项目的现场包装包装共同作用，支撑项目的营销主题。
三、项目营销推广原则性要点                                          
1．概述：
在早期的重庆房地产市场上，照搬照套营销概念的现象比较普遍，这种现象是市场发育初期开发企业一种急功近利意识的表现。
以重庆房价水平约束下的成本条件，很难在产品规划和包装推广中将某种概念真正诠释到位，因此铺天盖地的概念往往是一句空洞的宣传口号，随着买方市场的不断成熟，概念营销逐渐陷入一种声势虚高的尴尬局面。
因此在本项目的营销推广中，要注重避免营销走虚，在营销操作中应以良好的形象展示作基础，同时对项目本身进行适度的包装渲染，用软硬结合的推广手法，有节奏的进行营销深入；一方面可以降低营销成本的投入，另一方面也可以规避营销风险。
2．营销推广原则性要点
用实景展示品质
最好的营销说词是实景展示。
尤其是本项目定位于商务公寓，其推广效果很大程度上依赖于客户在现场对项目的品质感受，具体的说，就是客户是否认为项目地段条件，软硬件配置，形象档次能否真正满足商务需要，有较好的使用性能和租赁前景。
因此建议项目在开盘前将大堂装修到位作为售房部，就1-2两套风格鲜明、个性突出而又有较强商务实用性的样板房，构成完整的示范单位系统。整个卖场装修风格明快、简约、大气，用直观的现场感受冲击客户的心理防线，使整个项目的营销推广事半功倍。
在营销中注重销售控制
项目共700余套，朝向不同，楼层各异，各单位有一定的优、劣势差别，如果没有合理的销售控制，难以保证良好的开盘效果或稳定的业绩持续，另一方面也可能导致潜在利润的无谓流失。
所以在项目的推广中，结合对市场及项目的评估，应根据不同阶段的市场状况及客户反馈谨慎选择各阶段销售单位。
应有统一的营销形象
项目的标识系统、平面广告宣传、软性炒作、现场包装都应该有统一的营销形象，这将使宣传效应实现累加。
本项目定位为商务公寓，在营销中形象应该庄重、大气、具有时代感，营销形象要贯穿于VI系统设计、现场包装、广告宣传、新闻炒作等各个操作细节。具体的包装内容和设计要求将在营销执行报告中阐述。
应注重营销手法的系统性
项目的宣传应配合推广节奏张驰有度的跟进。根据项目的功能定位，项目的宣传应以平面广告的形式为主，以之充分树立项目市场形象。同时公布各阶段销售相关信息，辅以高频次、主题明晰的软性宣传配合，多角度深层次的阐述项目卖点所在。
在推广中适当穿插一些推广活动，视不同阶段的具体推广目的而定。
四、项目卖点提炼组合                                                
1．首席商务口岸——“傲立繁华之巅，增值前景无限”
项目地处沙区步行街口，周边交通银行、证券、商业、餐饮、娱乐、酒店等都市繁华核心元素云集环伺，堪称沙区首席商务口岸。
重庆目前房价较低，逐步走高是必然，本项目处于沙区核心口岸，地段稀缺性明显，增值自然有保障。
2．挺拔俊朗、卓尔不群——“沙区建筑形象新标高”
项目邻工行、重庆大酒店拔地而起，挺拔俊朗、简约大气、风格现代，必将成为一道亮丽的城市风景和沙区商圈的形象焦点。
3．明丽风景——“商务空间新感受”
商务空间不应该是昏暗、压抑的代名词。项目每户均有独立的采光面，大堂风格简约、树影水声点缀穿插、景观性强，每层设有立体休闲平台，使空间通透明丽。
4．超低总价——“因为轻松，所以心动”
物业各单位总价约10万，首付1万，月供不足500。
项目适合投资、办公、自住、商住一体化，客户可以自由组合切换，以住宅价格的实惠拥有高品质的商务环境。
更有物业信息中心代为打理，租赁、转让更为便捷，后顾无忧。
5．领先信息时代，抛却商务繁琐
项目智能化设施配置超前，有利于支持精英一族的咨讯需求；局域网的设置，使沟通不受时间和空间的局限；酒店式物业管理，去除种种商务繁琐，体贴点滴商务所需。
五、项目营销推广目标                                                 
项目要实现良好的开盘效果及稳定的业绩持续，获得较快的资金回笼速度。
项目前期营期绩效在很大程度上依赖于投资户，因此在本推广中应该注重对投资户的吸引。
项目的各个营销阶段要有合理机动的销售控制策略及与之匹配的营销手法，使项目推广具备合理的节奏，实现整体销售的成功。
项目实现2500元/平方米的整体均价。
六、项目总体营销策略纲要                                               
1．价格策略
随着销售的进展，价格策略采用“平开高走”。
在开盘阶段推出的临步行街塔楼部分单位，均价可以考虑略低或平于2500元/平方米，用较高的性价比冲击市场成就项目开盘的热销，有较大的成功把握。
随着项目工程的不断进展、品质的逐步凸现、形象的逐步树立，以及市场房价水平的逐步上浮，最终实现不低于2500元/平方米的整价均价；
2．辅助促销策略
装修服务策略
装修服务可以降低客户购房繁琐，对投资户具有较强的吸引力。
项目销售中可以实施“一楼两制”、选择水平较高、口碑较好的装饰公司合作，制作菜单式装修方案供客户选择。如果客户愿意购买装修房，则与装饰公司签定装饰合同，在交房后由装饰公司按照合同约定一次性装修到位，装修款纳入房款计入按揭。
付款方式促销策略
结合轻松的付款方式，小户型的低总价优势才能得以充分凸现。
建议尽可能争取银行八成三十年按揭，并对按揭客户实施超轻松付款方式。具体的付款方式及销售折扣另行研究和制定。
3．包装策略
对于本项目来说，应注重从细节去体现差异化。
卖场包装
按酒店大堂标准及功能格局进行布置，具体的共更设置为：功能格局大致为洽谈区（类似酒店大堂品茶区）、接待台（类似酒店大堂咨询台）、休息区（类似酒店大堂休息沙发）、展示区（类似酒店大堂中庭）、导示牌也全按酒店档次制作，使客户在卖场即可充分感受酒店品质。
注：由于大堂面积较小，建议售房部范围以大堂为中心扩展至300平方米左右，充分保证售房部功能所需（样板区、各种功能用房）。
销售资料
楼书：
主要为形象图片及文案，阐述项目开发理念及对精英一族的理解和尊重，有较强的感性色彩，可以一定程度上提升项目的形象档次。
单页：
主要直观罗列阐述项目卖点。
户型图集：
多种户型组合方式（2合1、3合1、4合1等）及平面布局方式参考。
品质推荐书：
装修标准及配套，给予客户准确的物业品质信息。
服务手册：
服务内容细则及取费标准。
示范单位
大堂及过道的装修要时尚、简约、有独特的个性风格。
4．品牌培育策略
房地产企业的品牌培育是一个相当长的过程，依赖于企业知名度、业绩、口碑等多个元素的共同作用。
对于贵司则言，本项目运作的品牌培育目标有三个层面：
一是用良好的销售业绩树立市场形象；
二是用高品质的产品培育企业信誉形象；
三是争取赢得良好的社会口碑、巩固企业形象。
针对以上几个层面目的，在项目营销中主要有几个要点：
一是在推广中做好销售控制，并加强与新闻单位的合作，一方面项目在市场上每推出即售完，市场形象好；二是各个阶段都有新闻点，项目及企业的见报率都极高，由此取得良好的入市形象。
二是项目的施工进度要快，工地形象要好，示范单位的装饰要在风格和细节上下工夫，在期房阶段通过包装展示产品品质。
三是在销售中有统一整洁的人员形象和良好的服务态度，在项目入住前使客户从另一个层面感受企业的服务素养。